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裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框架结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝,但应注意其发展。 为避免结构强度原因造成裂缝，应在设计中保障混凝土构件尺寸、标号、配筋并在施工中严格执行。 温度裂缝分类较多。主要措施是作好屋顶保温，并按规范要求设置温度缝。 沉降裂缝是由于地基不均匀沉降而造成的裂缝，一般在施工中均会采取相应措施以防止沉降裂缝的产生。 第四章：房地产价格 一、房地产价格的表述方式 均价： 即平均单价。整栋大楼均价＝该栋大楼总销售金额/该栋大楼总建筑面积；整个项目均价＝该项目总销售金额/该项目总建筑面积。一般的均价概念通常是指某栋大楼或某一期项目的均价。 起价： 通常指某栋楼或某一期项目的最低单价。一般多层项目以一楼或顶楼作起步价，高层项目以一楼为起价。房产广告中常出现“×××元／平方米起售”即为起价，较低的起价容易引起消费者注意，但实际供应数量往往很少。 基价： 经过成本核算加预期利润后确定的每平方米基本价格，其概念与均价相似。项目定价时通常以基价为基础，考虑楼层、朝向等因素后制定一房一价。 二、房地产价格的制定 1、影响房地产价格制定的因素 成本因素：是影响项目价格制定的主观因素。 商品房主要成本构成：国有土地使用权出让金（地价） 建筑成本＝土建成本（材料）＋安装费（人工） 市政配套费、营业税 其它税费＝土地增值税＋城镇土地使用税＋管理费＋设计费＋勘测费＋报批费…… 市场因素： 是影响项目价格制定的客观因素，可行性价格应以市场为依据。当市场形势严峻时，售价可能低于成本。 2、定价的具体执行 1）、正常情况下以“开发成本”加“预期利润”得出基价，然后考虑“楼层、朝向、景观、面积”等因素，结合当地消费习惯和消费理念制定一房一价，以保证项目的均衡销售。 2）、随着工程进度的推进和实际销售情况调整售价。 第五章：房地产交易 一、相关概念 商品房买卖合同： 是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房预（销）售都须签定此合同。 定金： 是指当事人约定由一方向对方给付一定数额的货币作为债权担保，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。 违约金： 是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币，它是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。 按揭贷款： 是指购房者购买房屋时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者以所购房屋作抵押并分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后解除抵押。目前银行按揭额度一般为：住宅最高可贷70％，商业最高可贷50％。 等额本金还款： 是指借款人每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减并结算还清的方法（也称“递减法”）。其特点是每月归还贷款本金相等，利息则按贷款本金余额逐月计算，前期还贷金额较大，以后每月还款额逐渐减少。由于还款额是逐月递减，因此每个月的还款额都是不等的。 等额本息还款： 把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 优点： 每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。 缺点： 由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较等额本金还款法高。 两种还款方式的具体计算举例 公积金贷款： 根据国家有关政策、法律的规定，购房人因购房资金暂时不足，可以申请住房抵押贷款。凡按规定履行缴存住房公积金，且所在单位按月正常缴交的职工均可申办该项贷款。该贷款利息相对较低，是购房者普遍采用的贷款方式。徐州目前公积金贷款最高为夫妻双方可贷额度50万，单方可贷40万。 契税： 是一种资源税，由财政局征收。当房地产所有权发生转移时（如出售、赠与、交换等），就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。徐州契税现行征收标准：家庭第二套及以上、