东方市高坡岭示范牧场总体定位报告.doc

东方市高坡岭示范牧场 总体定位报告 东方海航投资开发有限公司 2010年月一、项目总体定位建议 3 （一）项目背景 3 （二）项目概况 3 二、项目发展定位 5 （一）康疗养生组团 5 （二）罗旺休闲运动组团 7 三、 东方房地产市场现状 12 （一）宏观背景 12 (二) 城市总体规划布局结构分析 13 (三) 东方房地产现状 14 (四) 销售目标人群和价格初步定位分析 15 （五）目标区域市场分析 15 一、项目总体定位建议 （一）项目背景 项目位于高坡岭滨湖温泉旅游度假风景区，是东方市东方示范牧场名下的土地。近期东方市政府将对《高坡岭滨湖温泉旅游度假风景区总体规划》通过省旅游委进行修编，而规划的康疗养生组团没有把约518亩的独立小岛纳入组团范围，通过协调争取省旅游委的修编工作把小岛纳入规划范围将大大提升项目整体品质。 （二）项目概况 项目地理位置 项目位于东方市东郊，坐落于高坡岭度假旅游风景区，现为东方市东方示范牧场名下的土地，属于国有划拨用地，在西线高速和国道G225交角1公里处，总占地12000亩，坐拥850多公顷水域面积的高坡岭水库，红兴温泉保护区位于高坡岭规划区范围内。火车站和规划的汽车站位于项目地边上，未来规划的东方市轻轨站点也处在项目周边范围上，自然环境优越，交通极为便捷，是政府打造东方市旅游目的地和集散地的重要门户。随着片区规划定位的高起点、高层次、高标准、酒店、高尔夫、商业和居住的相应开发，项目地理位置的“商住”功能越加明显，结合滨湖、山丘和绿林的优越环境，“城中城”的定位开发注定攀登新台阶。多重功能为一体的使命感，便利交通﹑优越环境及相关配套于一身的贵族感，新城市﹑新市容的标签已经悄然被雕码。 项目交通状况 项目地现有一条7米宽的土路直通牧场场部，近期已在准备施工硬化扩宽其土路。项目沿土路距市区约14公里，距高速路口约7公里，5分钟车程可达规划的城东区市行政办公文化娱乐中心，10分钟即达市中心商业闹区和海边。 项目周边资源环境分析 根据《高坡岭温泉度假休闲旅游风景区总体规划》对高坡岭周边资源环境的总体评价，项目拥有无可比拟的自身资源优势。 （1）位于城郊，区位条件好 规划区位于东方市城郊地区，距离八所镇约10公里。目前随着新假日制度的实施，城市居民到城郊旅游的愿望十分强烈，这就为水库度假休闲游提供了可靠的市内客源市场。再加上水库区北部和西部分别临近海榆西线国道和海南西线高速公路，交通可进入性条件好，区位优势较明显，市外客源市场空间比较开阔，潜力巨大。 （2）景色秀美、生态环境优越 规划区背山靠海，山水相映，景色秀美。远处东部山体俊秀，近处水面波光粼粼，泉水清澈干冽，小岛绿树成荫，田园风光别具一格，东方水乡度假村建在其中恰似万绿丛中一点红，给无限的绿色增添了一点人文气息。该水库区位于郊野地区，空气新鲜，视野开阔，融入于自然，生态环境极其优越，这正符合现代游人追求的意境。 （3）旅游资源组合较好，观赏游憩使用价值较高 规划区及周边旅游资源类型丰富，坡鹿、水库、岛屿、菊花、美食、温泉、地方文化等旅游资源组合较好，旅游资源观赏游憩使用价值较高，旅游开发潜力较大。该水库规划区可以凭借良好的城郊区位条件和环境优势，结合自身良好的旅游资源组合优势，突出坡鹿、湖泊、温泉三大自然资源特色，结合黎族文化、马伏波文化两大地域文化特色，体现温泉康疗、体育休闲、生态旅游三大主题，开发高端度假休闲旅游产品。 （4）市域旅游资源丰富，利于区域旅游联动开发 规划区东部濒临海南最大的水利发电站（大广坝水库风景区）、三月三盛会发源地（俄贤岭）、猕猴岭风景区，西部临近景色秀丽的滨海度假区和天下第一井（汉马伏波古井），周边旅游资源极其丰富，高坡岭水库旅游开发可利用组合优势发展联动效益，突出“海—湖—河—泉—山”资源优势。形成滨海-高坡岭-腹地山区功能上的联动，产品上的互补，形成完整的旅游产业链。滨海和高坡岭突出不同特色的旅游接待功能，腹地山区突出生态观光功能。 二、项目发展定位 （一）康疗养生组团 康疗养生组团总占地约2700亩，以“滨湖小岛、温泉养生、度假休闲、时尚运动”为主题。根据本规划区的资源环境特色，以及旅游产业发展需要，本次规划布局结构为可分为开发以下项目： 1、滨湖温泉度假休闲小岛项目 项目位于组团西北角上一个相对独立的小岛，占地面积约518亩. 在设计上，依托生态环境良好的滨湖小岛，开通水系，将其打造成相对独立的岛屿小单元，发展成为以康疗养生、高档度假别墅、游艇主题俱乐部，设立水上运动中心会所及商服配套完善为主题的休闲度假、滨湖观光娱心小岛。 在布局上，别墅布局充分考虑山湖景观，沿着水岸旁，依地形地势而设计，强调亲水性、参与性和娱乐性，在小山上可设置标志性的灯光塔。 在风格上，强调色彩的协调性和融合性，黎苗古朴风情与欧美建筑