中国地产发展简史及相关政策.pptx

中国房地产发展简史及相关政策;内容简介;第一阶段:计划经济体制下制度探索创新阶段;中国房地产的起步阶段;经济背景：国内形势随市场经济发展出现曲折;经济背景：国内形势随市场经济发展出现曲折;经济背景：国内形势随市场经济发展出现曲折;政府采取一系列调控政策;房地产的曙光来临;返回;政策分析;政策分析;政策分析;第二阶段：房地产市场的第一次快速发展期与调整期;经历了1989年的抢购狂潮后，中国经济进入了一个调整期，发展速度始终处于低水平。直到92南巡讲话后，迎来了中国经济有一个新的高潮。 从1992年到1998年，政府一方面在积极推动房地产市场发展的同时也注意到了对全社会的不同收入阶层的照顾。尤其是经历了过去几十年的低工资、高福利、低积累的过程后有很多家庭都难以承担商品房的负担。于是政府开始推行“安居工程”，并且实行和完善住房公积金制度。;1985年-1995年住宅建设数据（单位：万平方米）;虽然该阶段房地产发展是相对稳定的，但是个别地区还是出现了大规模的房地产投机现象。尤其是海南的房地产泡沫，它的膨胀和破灭引起了社会的广泛关注。;同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业；然而好景不长，随着国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。 房地产泡沫膨胀期间，全国大量的国有、私有企业将自己的和自己从银行借贷的大量资金——借贷部分才是主要的部分——通过各种渠道投入到海南的房地产市场中。结果赚到钱的公司将钱转走，而最后进入市场的企业则被彻底套牢，很多被迫宣布破产清算。而巨额的亏损最终都落到了资金贷出的银行头上。当房地产泡沫破灭后，四大国有银行承受了巨大的损失。 ;制度探索政策;一、对房地产市场基本制度的完善，中低收入者的住房保障制度以及对城市拆迁过程中弱势群体的保障制度。这一阶段在制度构建方面，更加关注的不再是建设，而是房地产建设过程中的调控与管理，如《商品住宅价格管理暂行办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等。这些政策的侧重面也可以看出中国的房地产市场的发展水平和第一阶段已大不相同了。 二、金融财政政策也对建设机构的贷款向个人住房贷款倾斜，纵观这一阶段的金融政策发展，建设领域的政策已经比较成熟。为了刺激消费，这一阶段的金融政策主要是对个人房贷的支持和房地产交易中的抵押。 ;第三阶段：房地产市场的第二次快速发展期 （1998-2002）;随着住房制度不断深化和人民收入不断提高，住房成了新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配的取消和按揭政策的实行，房地产进入快速平稳的发展时期，房地产成为支柱产业之一。 在1998年的洪灾和东南亚金融危机的影响下，中国政府为了维持东南亚经济秩序和人民币的坚挺，中国政府提出了住宅产业化、教育产业化、医疗产业化。 ;制度探索;这一时期出台的深化住宅改革的政策，以及关于“房改房”和经济适用房上市买卖的管理办法都在推动住房地产市场和二手房的发展，促进住宅商品从高收入者向低收入者的逐级过渡。与此同时，国家也很重视安居工程的计划和实施。 1999年出台的“土地招挂牌制度”是近年来中国房地产开发所需土地供给的主要制度，取代了过去执行了20多年的“协议土地出让制度”。但是“土地招挂牌制度”也存在一定的问题。 2001年11月16日国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知。说明在拆迁过程中国家公权对人民私权的侵犯也逐步受到社会和政府的关注，政府出台了相关的政策对人民的私权进行了保护。 ;第四阶段 ：房地产市场过快增长 多项宏观调控政策出台 (2003年后) ;从2003年开始，中国的房地产市场的发展十分迅猛，伴随而来的是国家多项宏观调控政策组合的出台。在这时期，虽然国家也出台了一些制度建设的政策，但是最值得研究的是国家对固定资产投资过快而采取的宏观调控措施。 在2003年以前，房地产投资一直处于高速的发展之中。但是从2003年开始第二和第三产业的固定资产投资也开始猛增，第三产业增长率从过去的十几个百分点上升到了二十几个百分点，第二产业固定资产投资的规模更是巨大，远远超出了其他产业。从2003年开始，中国的工业现代化也进入了新的发展阶段。 而根据2005年的工业发展报告，中国处于工业化的中期，将在未来的发展中实现从制造大国向制造强国的转变。中国不仅仅在努力实现工业现代化，还面临着信息化革命的挑战和机遇。信息革命向社会各个层面的渗透，导致了第三产业的蓬勃发展。在未来很长的发展时期内，中国都将面临各个产业征用土地的局面。这势必进一