2010年4月泸州房产市场调查_推荐.pdfVIP

保守前进，泸州房产市场需要强心针 ————2010 年 4 月泸州房产市场调查 一、大市场环境 1、2009 年土地出让金收入前 5 位的城市分别是：上海、北京、杭州、天津、重庆，总金额是 2007 年的 1.5 倍。五城市中上海排名第 一，土地收入将近 800 亿元；北京紧随其后，达 600 多亿元；杭州、天津势头凶猛，双双突破 500 亿元；重庆和往年相当，如处于 300 亿元级别。2009 年下半年重启 IPO 以来，先后有金隅股份、华南城、恒盛地产、宝龙地产、恒大地产、禹州地产、明发集团、龙湖地 产、花样年、佳兆业等 10 家内地房企赴港上市成功，实际募集资金合计逾 400 亿元。开发商手中的现金厚度与信心程度决定了今年房 价的坚挺。 2 、2009 年，高档住宅市场表现活跃，所占成交比重明显增加。由于投资者介入，高档住宅价格快速上涨。2009 年 8 月份开始，受到 信贷紧缩政策的影响，部分城市高档住宅成交比重已经出现了小幅度下降，但成交价格依旧十分坚挺，仍处于上涨趋势中。国土局严 格控制低密度大户型住房用地，使高档住宅产品“物以稀为贵”了。 3、自 07 年始，保障性住房话题开始被反复提起。09 年末，国家发改委更是首次公开表态，将在 2010 年拿出全国土地出让金净收益 的 10%建保障性住房。 加大保障性住房建设信号明显。地方政府也开始加大保障性住房建设，这些措施旨在提振公众对政府对地产行 业调控的信心。保障性的住房建设实际上是一个长期需要落实的政策，这个政策不可能在短时期内对地产行业的实际供求关系起到巨 大影响。由于时间跨度较长，国家经济长期走向存在一定不确定性，保障性住房政策的持续性将成为政策成败的关键。短期来看，保 障性住房政策的最大作用，在于影响公众心理预期。为从其他途径调控地产行业，创造较为有利的预期基础。 4 、两会期间，围绕物业税如何征收、什么时候出台等一系列问题，各界展开热议。公众对物业税的关注主要集中在 3 个问题上：一、 物业税方案是否已经敲定。二、如果方案定稿，“两会”是否能够通过。三、前期宣传物业税在地方 6 年的试点情况。近期，国家税 务总局税收研究室原主任孙刚表示，物业税方案基本形成，但并不会在“两会”讨论。因为有一些具体的细节没有统一意见，还要继 续斟酌研究。物业税开征还有很多现实问题等待解决。第一、物业税开征之后，需要协调分配给国家和地方的比例，以及哪些相关税 收将被替代;第二、由于我国房地产评估业在跨体 系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难;第三、物业 税的出台还需要经过一个立法的过程。物业税的推出，将对我国税收制度产生重大影响。因为关系到地方政府和中央政府的利益分配 问题， 许多细节尚无法达成一致。 短期内推出的可能性不大。 5、自从“国十一条”要求“二套房贷贷款利率严格按照风险定价”之后，关于收紧二套房贷的预期强烈。2010 年始，银行的房贷审 批延续了去年底的紧缩。国务院办公厅两会期间发布通知：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含) 以上住房的家庭，贷款首 付款比例不得低于 40% ，贷款利率严格按照风险定价。 另外，我国信贷规模开始紧缩，也在直接影响着地产企业的融资情况。而地产行业作为资金密集型行业，对融资具有较强的敏感 度。信贷规模的收缩是否会影响地产企业的运营。如果地产企业资金链紧绷，是否会出现快速回笼资金，而降低房屋售价。也成为关 注的重点。 我们的观点：对需求影响最直接的就是信贷政策，购房去杠杆化将会增加购房成本，并减少投资收益。在短期内，确实能够对地 产行业起到调控作用。因此，如果二套房的信贷政策一旦收紧，降低了地产的投机性需求。对于挤压地产行业的泡沫，将起到一定的 作用。 根据宏观因素分析得知，2010 年我国信贷总量有可能达到 7.5 万亿左右，与 09 年的 9.7 万亿相比，同比下降 20% 。据专业机 构推算，明年地产行业贷款增速将下滑 25%-28% 。 因此我们认为，2010 年地产企业自有资金将在开发资金来源中的占比有较大幅度的提升。原因就在于，2010 年新增贷款有所下 滑，而地产商要保持已开工项目的运行，以及适度增加土地储备，自有资金是否充足将起到关键性作用。 6、 二、城市区位 泸州市，四川省辖市，位于四川省东南部川、渝、黔、滇结合部。地理坐标北纬27°39´——29°20´，东经105°08´41´´——106 °28´，东西宽121.64千米，南北181.84千米，