北京城建和房地产税费调查报告.pdf

北京市城建和房地产税费调查报告 房地产业税收在整个税制体系中占有着重要地位，是国家调节房地产经济和社会经济分配 的重要杠杆，同时也是国家和地方财政收入的重要来源。但是，随着市场经济的发展，我国现 行房地产税制在调控经济和房地产市场的力度上，以及在组织政府财政收入上的作用都明显弱 化了，已无法适应市场化进程要求。 2004 年中国开始全面启动税制改革，其中重要的一项就是改革现行房地产税制。十六届三 中全会《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：实施城镇建设税费改 革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。 房地产税（物业税）作为地方主体税种，它的开征将是今后一个时期地方税体系建设的核 心环节。而其中必须首先解决的难点就是如何规范现行城建和房地产税费的问题。基本思路是， 调整城建和房地产的相关税费，将房地产开发建设环节的一部分收费负担转移至房地产使用环 节的税收。 为此，2003年12月至2004 年1月，我们对北京市2001和2002年度的房地产开发、销售 和使用过程中涉及的各项收费和税收进行了摸底，并选择东城、朝阳、顺义和密云共 4个有代 表性的区县以及43家企业近三年已经完成销售的121 个项目进行了专题调研。通过了解北京市 现行城建和房地产税费情况，发现和研究存在的问题，提出转税的收费项目及操作办法，以期 为北京市推进房地产税（物业税）改革提供一定的政策参考。 一、北京市房地产开发和销售基本情况 随着经济的快速发展和居民收入的稳步增长，房地产业已逐步成为近几年社会消费的热点。 统计数据显示，与2001 年度相比，2002 年我市房地产业投资额和销售规模大幅度增加，商品 房投资额、建筑面积、竣工面积、竣工价值、销售面积和销售额分别由 784 亿元、5967 万平方 米、1701万平方米、316 亿元、1205 万平方米和610 亿元，增长到989 亿元、7511 万平方米、 2384 万平方米、422 亿元、1708 万平方米和814 亿元，分别增长了26%、26%、40%、34%、 42%和33%。 从价格水平看，商品房平均售价为每平方米4764 元，其中写字楼最高，达到每平方米13153 元，其次是商业用房和其它用房，分别为每平方米7892 元和491l 元，住宅的平均销售价格最 低，每平方米4467 元。 2002 年商品房平均销售价格走向，与上年度相比下降了5.9%。但其中只有住宅的平均销售 价格由2001 年的每平方米4716 元降低到2002 年的每平方米4467 元，写字楼、商业用房和其 它商品房的平均销售价格都有不同程度的上升。其中，以其它用房的销售价格上升最大，增长 幅度达25.7%，其次是商业用房和写字楼，分别上涨10.1%和6.1%。 从商品房的构成看，住宅已经成为商品房的主体。2002年，住宅的投资额、竣工面积、销 售面积和销售额分别占商品房总量的59%、81%、94%和88%；并且，住宅的投资额、竣工面 积、销售面积和销售额增幅较大，分别由2001 年的464 亿元、1393万平方米、1128 万平方米 和532 亿元增加到2002年的587 亿元、1926万平方米、1604 万平方米和717 亿元，增长幅度 分别为27%、38%、42%和35%。 通过上述分析可见，北京市房地产业发展十分迅速，房地产市场拥有巨大潜力。一方面， 房地产开发投资规模大幅增长，房地产业不断规范，有利于房地产市场的稳定，为房地产税费 改革提供了平台支持；另一方面，房地产尤其是住宅类房地产供需两旺，市民购房置业的意识 强化，自有住宅拥有量不断增加，为房地产税的开征提供了规模充足的税源基础。这两方面都 为房地产税费改革创造了良好的条件。 二、北京市城建和房地产税费总体情况 （一）税收收入情况 按照现行税制，房地产开发、销售和使用环节涉及的税种主要包括：耕地占用税、契税、 营业税、土地增值税、房产税、土地使用税、城建税和教育费附加，共 7税1费。 随着房地产业的快速发展和房地产市场规模的不断扩大，上述税种收入增长迅速，由 2001 年的75亿元增加到2002 年的102 亿元，增幅达36%，分别占北京市当年地方税收收入和地方 财政收入的18.9%和19.1%。其中，对房地产销售环节课征的税负最多，达56 亿元，占了房地 产税收收入的55%，开发和使用环节的收入分别为18 亿元和28亿元，占17%和28%。 （二）收费情况 1、据