表见代理案例解读.pptVIP

陆某是本市一套房屋的产权人。去年5月，陆某儿子拿着他的印章、身份证和房屋产权证原件委托一家房产中介公司出售房屋。中介公司及时找到了下家徐某。去年6月，陆某儿子拿陆某印章和徐某签了房屋买卖合同，并到房地产交易中心办理了房屋过户手续。去年8月，徐某要求入住房屋时，遭到陆某的拒绝。陆某认为，自己的印章、身份证和房屋产权证是被儿子偷出去的，儿子的所作所为他并 不知情。双方在交涉无果的情况下，陆某于去年8月15日起诉到法院，要求法院宣告房屋买卖合同无效。 　 庭审中，陆某坚持儿子拿自己印章、身份证和房屋产权证签订买卖合同，自己并不知情，均是儿子私下所为，但没有拿出证据予以证明。徐某则认为，在此次房屋买卖中，陆某儿子拿出的陆某印章、身份证和房屋产权证都是真实的，这应视为委托代理关系，而且自己是通过合法途径买得房屋，应当受到法律的保护，所以请求法院依法判决驳回陆某的诉讼请求。你认为该买卖行为是否有效？ 解析：有效。法院在查明事实的基础上认为，由于陆某儿子所持的陆某印章、身份证和房屋产权证均是真实的，因此陆某儿子的售房行为在法律上可以视为表见代理关系。所谓表见代理是指对无权代理人的代理行为，如果善意相对人有理由相信其有代理权，则可以向被代理人主张代理的效力，要求被代理人履行合同义务或承担责任。据此，法院认为徐某作为善意第三人，基于合理信任签订的房屋买卖合同是合法有效的，故依法判决驳回陆某的诉讼请求。 　　此案有两点值得提醒，一是市民应当妥善保管好自己的印章、身份证和房屋产权证，避免自己的权益受到侵害；二是二手房买卖中的下家应在有代理关系的交易中仔细审查对方有无代理权限，避免日后卷入不必要的诉讼之中。 * 表见代理案例