图文帐系统在地产项目前期的作用.ppt

* 提供的不仅是思想， 而且是把企业发展，资金运做，产品设计 通盘考虑的整体计划 提供的不仅是计划， 而且把计划变成技术上可实施， 市场上有回报的的产品设计 提供的不仅是设计， 而且是将设计落实到营销，施工各个环节， 确保利润和其他效益的最终实现 金 子 是 怎 样 炼 成 的 ？ 图文帐系统 在项目前期的作用和做法 1.地产企业项目前期的常见问题; 2.图文帐的内涵; 3.图文帐的作用; 4.图文帐在不同地产项目中的运用: 1)商业地产; 2)住宅地产; 3)城市运营项目 目录 几乎所有的行业，遇到的是同样的问题 定位能力 执行能力 企业状态 市场性 技术性 生产能力 管理能力 销售能力 这2个能力需要综合考虑相关问题 反馈到 市场 企业状态 市场性 技术性 敏锐捕捉市场缺口 根据市场缺口进行建筑和规划设计 根据企业状态整体测算综合效益 根据建筑特色和市场需求确定销售价格 项目实际运行过程中重点和难点分析 定位阶段 定位阶段 提供的服务尽力体现技术与市场的充分结合 不同于一般 设计单位 我们提供的不仅是一个设想，而且提供可以支撑这个报告的具体的建筑，规划设计方案 策划单位 + 文 图 不同于一般 设计单位 我们提供的不仅是设计方案，而且提供支撑这个方案的市场分析及综合经济测算 设计单位 + 文 市场调查 综合测算 销售分析 运营要素 开发 思想 实施 要点 综合 测算 销售 分析 --高利润业态调查 --房画等高线 --销售系数 --一般静态经济测算 -最早回款时间 --起步资金 --项目平衡点 --综合ABBA评估 --资金组织要点 -合理政策使用要点 --经营模式创新点 --总图 --特色户型图 --城市景观分析图 设计 方案 方案的演变常常经过许多轮次，反复比较但评判标准是最后可实现的综合效益 起步资金 2年利润 增加了商业面积，增加了帐面总收入，但由于大型商场只能出租，不能销售，2年利润还是低 大型商场改成容易分割的步行街，一方面销售单价提高了，另外，面积可以分割成200平米左右的中小户型，使销售成为可能，但容积率会降低 弧型步行街的好处使各种商业空间出现，而这种商业空间对应于不同的业态，比左图的步行街的单价能提高，销售面积能提高。 ? 特点 以住宅为主，沿街公建，多层住宅 满铺大型公建，高层 单独高层住宅区 商业步行街 弧型步行街与多层，高层的穿插产生了多种特色商业空间，利于各种高利润业态的分布 建筑 指数 1.????? 容积率 1.8 2.6 2.3 2.8 2.????? 总建筑面积 12万㎡ 19万㎡ 15万㎡ 21万㎡ 经济指数 静态参数 3.????? 总成本 7.8亿 9.2亿 8.7亿 9.7亿 4.????? 总销售额 8.2亿 12.4亿 11.2亿 19.2亿 5.????? 总利润 0.4亿 3.2亿 2.5亿 9.5亿 6.????? 利润率 6% 28% 15% 47% 动态参数 7.???? 起步资金 3.5亿 5.5亿 5.2亿 5.5亿 8.???? 最早回款时间 12个月 18个月 18个月 14个月 9.???? 回报周期