地产泡沫研究.docVIP

房地产泡沫研究 摘要 2 第一章 何谓房地产泡沫 3 一、何谓房地产泡沫 3 二、我国是否存在房地产泡沫 3 第二章 我国房地产泡沫的形成机制 5 一、中央与地方财政收入与支出之间的矛盾 5 二、畸形的考核体系 7 三、人民币强大的升值预期 8 四、其他原因 9 第三章 房地产泡沫爆裂的后果 10 第四章 如何降低房地产泡沫爆裂的危害 11 结论 14 摘要 从2003年开始，围绕房地产泡沫的争论就从没有停止过。独立经济学家谢国忠从2003年开始唱空中国地产，可是中国地产偏偏从2003年开始起飞，迎来黄金10年，房价平均涨幅超过十倍，而且十年后的今天，中国房地产仍然保持着强劲的上涨动力。过去十年，凭借地产，我国实现了“让一部分人先富起来的”宏观战略，而且是超级大富。 过去的十年，我国GDP翻了4.3倍，货币总量M2翻了5.57倍，固定资产投资翻了8.45倍，但职工平均工资仅翻了3.37倍；2010年全社会固定资产投资额占GDP的比重高达69.32%。国家统计局公布的这些数据意味着什么？我国到底有没有存在房地产泡沫？会不会爆裂？ 关键词：房地产泡沫 保障房制度 财政分配与财政支出 第一章 何谓房地产泡沫 一、何谓房地产泡沫 “房地产泡沫”这个词，从它一出现在中国的媒体上，就引起了无数的争议，到目前为止官方都不承认我国有“泡沫”的存在，甚至还有很多御用经济学家提出了各种理论数据“证明”我国不存在房地产泡沫。那么就让我们先了解下什么事房地产泡沫。 美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格：房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格。 二、我国是否存在房地产泡沫 （一）从宏观数据来看：2001年至2011年，我国GDP翻了4.3倍，货币总量M2翻了5.57倍，固定资产投资翻了8.45倍，而职工平均工资仅翻了3.37倍。这些数据我认为至少有这几重意思：1、我国经济确实飞速发展；2、比经济发展更快的是货币的印刷速度；3、比货币增速更快的是固定资产投资；4、比固定资产投资增速更快的是房价。5、但是老百姓的福利待遇却没有同步跟进，甚至还赶不上GDP的增速。这意味什么？意味着社会财富总量在快速膨胀的同时，老百姓手上财富正快速的被稀释。相对而言老百姓手中财富的购买力不仅没有增加反而大幅缩水，社会财富正快速向少数人聚集。目前我国的贫富差距指数（基尼指数）全球排名第一。 正是因为这种两极分化现象，导致我国的房价对于老百姓来说，是高不可攀，一套房子的首付就要掏空祖孙三代的全部积蓄，而比这更可怕的是每月的月供，很大一部分工薪阶层的“月供”超过了家庭收入的50%。可是为什么这种可怕的现象能不断的持续呢？除了前文提到的房价持续上涨的强烈预期外，另一个就是巨大的贫富差距和不公平的财富分配制度。每平米一两万的房价，对普通工薪阶层是高不可攀，但对于富商巨贾来说，简直太低了，他们一出手不是一整层就是一整栋，而且是哪个城市房价越高他们就越买；另外对于当朝官员来说，虽然国家于1998年就取消了福利分房，但这只是针对普通老百姓，政府部门尤其是权力部门，却从没有停止过福利分房，不是免费分房就是超低价购买“保障房”。目前官员的财富情况深似海，无从窥探，只有当他们落马后，才会露出蛛丝马迹。从见报的落马官员名下的房产来看，少则三五套，多则几十套。俗话说，一人得道鸡犬升天，如果算上亲属的则是一个天文数据。说到这里，你应该会理解，每年的公务员考试，一个普通的岗位，月薪仅两三千元，但应征的人数高达几百甚至几千人。 （二）从房屋空置率的角度看：2012年6月，北京公安局在一次人口普查中发现，北京竟然有381万套房子无人居住。目前全北京有产权的房子才1320.5万套，相当于空置率高达28.86%。要知道北京是中国的首都，人满为患，无数外来人员都挤在昏暗潮湿终日不见阳光的地下。可阳光下，尽然有数百万套房屋空置，刹那间舆情汹涌。当然舆情很快就平息了，因为我国是有特色的社会主义国家，全国上下充满了和谐幸福，作为国家首都又怎么可以有这么高的空置率？在中央领导的英明领导和各大媒体的不懈努力下，“真相”很快大白天下，原来是北京公安局人口管理大队入户普查时统计有误。那到底是真“统计有误”呢？还是“被统计有误”呢，就不得而知了。 （三）从房租收入比来看：1998年我来福州求学工作，亲身经历了这轮房地产牛市。2001年我迈出校门，以此同时福州市政府开始规划建设新城区----金山。当时“金山一区”的房价每平方米才950--1050元，而现在“金山十区”的均价已经超过1万/平方米；二环内的房子起价就是一万七八，10年时间整整上涨10倍，而同期的福州的