091025-宝瑞综合地块-经济测算.ppt

* 本报告严格保密 宝瑞月湖综合地块项目 经济测算报告 同致行（中国）顾问 / Touchstone Real Estate Consultant Group 2009.10 1 经济测算 项目经济测算 前提、投资、收益、投资回报 项目开发周期以2年计算； 财务成本一律按1-3年的贷款利率5.4%计算； 销售物业为（公寓、30%商业）； 酒店以持有物业计算，暂不计入销售； 持有物业的价值评估从物业30年租金收入的折算进行，不考虑进驻业态； 不考虑资金的时间价值、滚动开发等影响因素； 住宅和商业同时考虑，测算项目整体的税后回现利润率和项目利润率； 资产价值的所计算的项目税后利润率； 其他指标按照常用标准取值。 测算前提 项目测算的前提及假设（一） 价格： 土地价格：100万元/亩 商务公寓均价：5000元/ ㎡ 商业销售均价1：10000元/㎡ 酒店房价：500元/间·日 商业初始租金60元/㎡，递增率为1-3年0%,之后每年5% 测算前提 项目测算的前提及假设（二） 酒店拟100%租赁 14.13% 45000 五星酒店 商业拟70%租赁 17.59% 56000 商业 酒店、写字楼、商业 31.72% 101,000 2、租赁物业 商业拟30%销售 7.54% 24000 商业 公寓拟100%销售 60.74% 193415 商务公寓 商务公寓、商业 68.28% 217,415 1、可售物业 　 60.74% 193415 商务公寓 　 25.12% 80000 商业 　 14.13% 45000 五星酒店 备注 比例 面积 物业明细 49.79% 建筑密度 318415 总建筑面积 4.05 总容积率 14.70% 绿化率 70758.84 用地面积 项目总体 测算前提 项目测算的前提及假设（三） 假定项目所涵盖各物业类型租售比如下： 商务公寓——100%销售； 商业——30%销售，70%租赁； 酒店——100%租赁。 　 ㎡ 318,415 元/㎡ 1.5 48 3、施工勘察费 　 ㎡ 318,415 元/㎡ 8.0 255 2、监理费 　 ㎡ 318,415 元/㎡ 2.8 89 1、质监费 2.8% ㎡ 318,415 　 　 3,500 六、建设期费用 　 ㎡ 45,000 元/㎡ 7,000.0 31,500 2、装修费用 　 ㎡ 45,000 元/㎡ 1,500.0 6,750 1、建筑、结构工程费及设备安装 30.3% ㎡ 45,000 元/㎡ 8,500.0 38,250 五、酒店部分建安、装修费用 　 ㎡ 80,000 元/㎡ 1,500.0 12,000 2、装修费用 　 ㎡ 80,000 元/㎡ 1,700.0 13,600 1、建筑、结构工程费及设备安装 20.3% ㎡ 80,000 　 　 25,600 四、商业部分建安、装修费用 23.0% ㎡ 193,415 元/㎡ 1,500.0 29,012 三、公寓部分建筑安装费用 2.1% ㎡ 318,415 元/㎡ 84.0 2,675 二、前期开发费 8.4% ㎡ 318,415 元/㎡ 333.7 10,624 一、土地取得费 费用比例 计算基数 单位造价 总额(万元) 项目 开发成本 项目总体开发成本估算表（一） 100.0% ㎡ 318,415 元/㎡ 3,962 126,147 合计 5.1% ㎡ 318,415 　 5.4% 6,463 十、财务费用（1-3年贷款利率5.4%） 1.9% ㎡ 318,415 　 2.0% 2,347 九、管理费用 2.6% ㎡ 318,415 　 3.0% 3,290 八、不可预见费用 3.5% ㎡ 193,415 　 4.0% 4,386 七、项目营销费 　 ㎡ 193,415 元/㎡ 50.0 967 8、智能化工程 　 ㎡ 193,415 元/㎡ 100.0 1,934 7、园林绿化及道路 　 ㎡ 318,415 元/㎡ 3.0 96 6、室内环境监测费 　 ㎡ 318,415 元/㎡ 1.5 48 5、防雷检测费 　 ㎡ 318,415 元/㎡ 2.0 64 4、桩检费 项目总体开发成本估算表（二） 项目总开发成本约为12.6亿元 开发成本 项目收益 项目可售物业及租赁物业拟定 总建面：80000㎡，拟30%销售 以30年计算 500元/间·日 45000 五星酒店 总建面：45000㎡，拟100%租赁 以30年计算 60元/㎡·月 56000 商业 酒店、商业 租赁周期 租金/房价 101000 2、租赁物业 总建面：80000㎡，拟30%销售 24个月 10000 24000 商业 总建面：193415㎡，拟100%销售 24个月 5500 193415 商务公