房地产税-德国部分.docVIP

房产税问题——德国部分 在当前全球房地产价格持续上涨的大环境下，德国房地产市场的平稳态势格外引人注目。 一、德国房地产税制现状 德国的市场经济高度发达，其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志，经济的发达尤其是国家的财政收入又是依靠税收的强制性征收不同的税种而实现的。作为德国的主要税种财产税，现行包括土地税、房产税、不动产交易税和遗产税及赠与税。 在德国,自有自用的住宅(不包括度假村)不需要交纳房产税,只交纳宅基地的土地税,而用于出租的房产则要交房产税,税率在20%～49%。对于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税,若获得盈利,还要交15%的差价盈利税,10年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。 土地税。 土地税属于直接税，纳税义务人规定为土地所有者，对所有的土地征税，包括农村生产用地和建筑用地。此税种名称虽设置为“土地税”，实际上却是政府向国内存有地产，即土地及地面建筑物征税。德国土地税执行的既包括城镇内也包括农村的宽征税范围，这种宽征税符合纵向公平原则，有利于确保税收收入来源充裕。同时，土地税税额依据登记的土地价值和状态予以确定，征税基础为每年初按税收评估法所确定的征税标准，即根据土地的成交价格得出同类土地的纳税价值，一年一缴。 2、房产税 房产税也属于地方税，有专门的“房产税法”长期以来，德国政府都将房地产视为重要的刚性需求与民生需求，采取促进居民拥有住宅所有权、房产地产一体化，因此，住宅作为居民的生活必需品，在征税时与其他类型的土地买卖和经营严格区别对待，对自有有自用的住宅只需要缴纳房屋坐落的土地税，不需缴纳房产税，用于出售的房地产要缴纳评估价值1%~1.5% 的房产税。 3、不动产交易税 不动产交易税为地方税，相应也存有“不动产交易税法”在德国，不动产交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础，基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。不动产交易税是非常重要的调节手段，政府通过此税种，可以间接加大房地产投机炒作成本，压缩投机者“低买高卖”的盈利空间。 4、遗产税及赠与税 纳税人为继承人和受赠人，以所继承或受赠的财产价额扣除与之直接相关的项目后的净额为课税对象，扣除规定的项目主要包括债务A丧葬费用以及法定的按不同亲属分等规定的基础扣除额B再依据遗产继承人与被继承人或赠与人与被赠予人的亲疏关系实行不同的全额累进税率征收，最高税率达到70%。 德国为保障居民住房，还采取了相应的措施保障国民住房供应。首先，在保有环节的财产税征收以外，如果不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2009年1月1日起，对投资者的房租收入需征收25%的资本利得税。其次，德国政府鼓通过其自有特殊合作建房机构——住宅合作社，从信贷、土地、税收等多方面给予支持鼓励居民合作建房、自建房，特别是在税收方面，对合作社的所得税、财产税等均实行较低税率。通过合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供应体系，打破开发商对房屋供应的垄断B再次，德国政府对参加住房储蓄者给予奖励，并根据家庭人口、收入及房租支出情况给予适当补贴，为每个家庭提供稳定房价的税收保障，增强支付能力。最后，德国政府对地价、房价、房租实行“指导价”，各类房地产价格由独立的房地产评估师认定，并在各地设有房地产公共评估委员会，这些机构提供的指导价具有较强的法律效力，所有的地产交易均有义务参照执行，使房价在合理的范围内波动。对不执行者甚至要承担刑事责任。 德国房地产税制现状 税种 征收对象 征收方法 土地税 对所有的土地征税 土地税税额依据登记的土地价值和状态予以确定，征税基础为每年初按税收评估法所确定的征税标准，即根据土地的成交价格得出同类土地的纳税价值，一年一缴 房产税 对自有有自用的住宅只需要缴纳房屋坐落的土地税，不需缴纳房产税。用于出售的房地产要缴纳。 用于出售的房地产要缴纳评估价值1%~1.5% 的房产税 不动产交易税 对房地产买卖时征税 不动产交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础，基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。 遗产税及赠与税 纳税人为继承人和受赠人 以所继承或受赠的财产价额扣除与之直接相关的项目后的净额为课税对象 德国房产税 1、德国房产税概况 在德国，居民自有自用的住宅（不包括度假村）本身不需要缴纳房产税，只需要缴纳房基地的土地税。土地税收由于受财产税取消的影响，有相应的改变。对属于居民住宅的必要的房基地，不再征收使用价值税。对于农林企业来说，与个人住宅有关的开支不再免税。属于个人住宅的必要面积定义为１０００平方米，对于１０００平方米以上的面积，不能够享受使用价值税免税待遇。从１９９０年起对居民购建的自有自用住宅，实行新的土地税优惠政策，在１０年之