楼盘市场调研营销方案.docVIP

张公丽苑市场调研营销方案（一） 现代广告营销策划有限公司 二00四年六月 市场分析 SWOT分析 项目定位 整合传播策略 销售策略 价格策略 前 言 获悉能参与到张公丽苑前期的市场调研和营销策划工作时，已是7月下旬了，在这之前城乡房地产开发公司已经完成规划工作。虽然送上的方案比较晚，但也是一家之言，可供城乡房地产公司领导参考。 营销传播公司是一家为房地产提供营销顾问方面的专业公司，他们熟悉xx市的各家楼盘，并参与了许多楼盘的营销策划，取得了很好的成绩，希望能与城乡房地产公司合作，为张公丽苑的圆满做点贡献。 张公丽苑项目市场调研及市场营销报告 一、市场分析 （一）张公山社区市场分析 张公丽苑座落在张公山社区，如果我们能把握住张公山社区的特点，那么将对张公丽苑的规划、建筑、户型提供有力的借鉴，为营销打开方便之门，为热销打下坚实的基础，那么张公山社区的特点是什么呢？ ——人口密度大，张公山社区是一个拥有常住人口47703人，14770家庭住户，暂住人口约1.5万人左右。 ——生活配套齐全，经过二十年的发展，张公山社区成为一个配套齐全，十分成熟的社区。 ——区域性特别强，它不像龙湖区与蚌山区，蚌山区与禹会区的东部那样， 区与区之间四通八达，只有一条马路相隔，划分极不明显，生活环境完全融为一体，各种资源可以共享，区域性表现不明显，而张公山社区东边有张公山及张公山大塘，南边是一个企业连一个企业的高新区，西边是东海烟厂，北边是皖酒、迎客松啤酒厂、玻璃设计院等，张公山社区被团团包围其中，使之成为一个独立于市区的大社区，二十年来，人们在这里生活、工作、交际、娱乐，使他们熟悉了这里、热爱这里、扎根于这里，亲情、地缘把这里的居民连在一起。 ——住房陈旧：从八十年代初期建造张公山万人大宿舍以来，这里的楼房都已陈旧老化，户型小、设计不合理、采光差、通风不好、漏雨、下水道阻塞、没有物业管理，与当今的城建发展极不相称，许多居民都想改变目前的现状。 ——工薪阶层多：如今还居住在这里的居民绝大多数都是工薪阶层，他们月收入在500元左右，40多岁的家庭存款平均在5万—10万元之间，他们对房价相当敏感。 总 结： 人口密度大、配套齐全、区域性强、住房陈旧、收入低、这就是张公山社区的特点，这些特点决定了这里的楼盘市场潜力大，外区很难到这里买房，基本上是就地消化，但由于收入低，适应盖大众型的楼盘，他们基本选择在80—90平方米之间的户型，价位在1600/平方米左右，按揭后付款在3万—4万之间。 （二）全市市场分析 ——近几年xx市房地产发展迅速，外地大型房地产开发商入驻xx，为市民带来了新的住房理念，房价从2001年—2003年提升较快，由过去的均价1200元/平方米，提升到均价1800元/平方米，2004年高档楼盘的房价仍有缓慢提升，中低档次房价已升到1600元/平方米左右。 ——对一位准备购房的消费者来讲，他需要的地段、户型，一般有二、三家房地产开发公司可供选择，户型有七、八种类型可供选择，他们选择余地很大，在蚌已完全进入买家市场。 ——对期房有很大抗性，乐意接受现房，亦工程进度将直接影响到销售情况。如沁雅花园期房平均每月成交近20套，进入现房平均每天2-3套，近期东方明珠由于交付、销售已明显加快，原来每月5套左右，现在每1-2天能销售出1套房。 ——市民对2001年以后开发的产品都比较认同，但接受不了偏高的价格，致使大中盘销售普遍不理想，大中盘销售实际成交的单价弹性大。销售不透明，销控表出现虚假，同时销售同期也被拉长。 ——一些小规模住宅，因地段好、户型设计在100平方米以内，且销售价格低，很容易被市场接受，并迅速消化，而且售价稳中有升，如阳光水岸、工农家园。 ——xx大中楼盘不容乐观，买家在购房过程中，首先看中大中楼盘和中小楼盘的金额差价。买家往往抛开大中楼盘档次的小区环境、配套及内部设施，而选择了乐于接受的价格，中小楼盘的价格优势成了抢眼的卖点，它分化了目标市场。 ——外地开发商的进驻，纷纷开发大中项目，力求在xx打造精品高档住宅。虽然推出的卖点各有不同，但他们都有忽略了一个十分重要的因素——价格，忽视了xx市民的最大经济承受能力，以至造成目前大中盘滞销的局面，如沁雅、米亚、阿尔卡迪亚等。 ——目前蚌房地产竞争十分激烈，除大中盘纷纷上马外。中小盘近期也相继开盘，且房价都维持在1600-1700之间，如新城嘉园—名仕园、工农家园、翠竹居等，销售较好，在规划设计方面跟过去比也较有特色，投入的成本也越来越大，卖点也越来越突出，销售价格稳中有升，但突破不了1700元。 ——外地有实力的开发商的进入，使蚌房地产市场越来越成熟。市场开始重视房地产的营销，越来越多的外地置业顾问公司现身于蚌，他们的营销多数都停留在表面的炒作，由于水土不服