江西九江忠科绿苑全程营销推广策划方案(厦门筼筜机构)2007-196页.ppt

建议在现有价格基础上，针对一期 2、营销思路 通过为期一个月的针对一期余房的“真情选房回馈活动”，以实 物促销+业主带动为核心，辅以 DM 直邮直接针对目标客户发放海报的 传播渠道，迅速以确实的实惠和良好的口碑将一期余房消化。 3、价格策略 一期余房由于多为大面积或差楼层的户型，为了快速去化同时亦 为二期 9、10＃楼留出价格空间，建议在现有价格基础上，针对一期 余房价格不应做任何大幅度的上浮调整，以满足促销活动费用即可 一期尾房成交价格调整至销售表价，以此为基础上浮出折扣和促销费 用。 4、营销组合 （1）价格优惠 一次性付款 9.8 折，按揭 9.9 折。 （2）实物促销 进一步吸引市场购房者对于一期余房的关注，以实际的促销行为 弱化价格劣势，赢得心理青睐。 活动方式如下： 凡购买一期产品的客户，均可在享受折扣优惠后，根据所购买户 型获得不同价值的购房赠礼： 购买二房客户，赠送价值 888 元的温馨旅游套餐； 购买三房客户，赠送价值 1688 元的温馨旅游套餐； 购买复式客户，赠送价值 2888 元的温馨旅游套餐。 购房客户如不需要旅游套餐，可选择直接抵扣总房款。 》》 活动费用 此促销活动的奖品费用可通过小幅度提高一期所剩房源的方式 获得。预估一期余房因此促销活动平均每平方米上浮 13 元左右。 同时根据购房者对于好户型和大户型、高楼层之间的购买心理差 别，差异性的制定不同的上浮幅度，弱化购房者对于微小价格调整的 抗性。 （3）忠科·绿苑中秋业主联欢晚会暨二期产品推介会 ■ 活动目的 通过与一期已购房业主的联谊，增进开发商的市场亲和力，营造 项目口碑，并对二期产品进行推荐，带动后期销售。 ■ 活动意义 通过举办业主联谊会活动一方面可以拉近开发商与业主的距离， 让业主感觉自己就是项目的主人，从而与开发商建立良好的朋友式关 系；另一方面可以加强业主与业主之间的联系，未来邻里之间的和谐 关系的建立等等；另外，开发商的一些销售信息、促销信息等也可以 通过此活动进行有效的宣传。 ■ 活动方式 9 月 25 日为中国传统佳节中秋，可在 9 月 21 日晚上，在沙城宾 馆举行盛大的中秋业主博饼大联欢活动，凡已购买一期产品的客户均 可参加。 每个一期业主送忠科·绿苑业主联谊会入场券 2 张，凭入场券进 场。 【博饼规则】： 各桌骰子一副（6 个），大碗一个。每个人每次要把 6 个骰子一起投进大碗里 ， 众人依次投骰子，看骰子的点数得奖品。 有 1 个“四点红”的是一秀（图 1 ）， 有 2 个“四点红”的是二举（图 2 ）， 有 4 个相同点数的（红四除外的都可以）是四进（图 3 ）， 有 3 个“四点红”的是三红（图 4 ）， 若骰子点数分别为 1 至 6 顺序排列着的是对堂（图 5 ），再来，就是状元 的情形，状元有很多等级，图 6.1-6.4 所示的状元等级是从小到大排列，具体为 ： 若是有 4 个“四点红”（图 6.1），则可取为状元，若 2 个人都出现 4 个“四 点红”，则比较另外两个骰子点数的大小，点数大者为胜。 有 5 个相同点数的（图 6.2 ）， 俗 成 “五子登科”，比起 4 个“四点红”的 状元要大。 若是 4 个“四点红”加上 2 个“一点红”（图 6.3 ），则 称 为“状元插金花”， 仅次于 6 个骰子点数全部相同者（图 6.4）。 特殊情形： 六个“四点红”（图 7.1 ）， 称 “六抔红”， 一般不会出现。 六个“六点黑”（图 7.2 ）， 称 “六抔黑”，也很难出现。 说明：状元只有一个，谁大，大奖就归谁。 ■ 奖品设置 一秀 32 个，得 2 元礼品； 二举 16 个，得 5 元礼品； 四进 8 个，得 15 元礼品； 三红 4 个，得 25 元礼品； 对堂 2 个，得 50 元礼品； 状元 1 个，得 200 元礼品。 状元王中王 1 个，得 1000 元礼品。 （礼品以生活用品为宜，除状元王中王外，其余奖品设置为每桌配置） ■ 活动费用 以一期 152 套房源销售 90%即 136 套为基数预计，所参加活动人 数满员为 136 套×2 人/套=272 人，平均每桌 12 人，业主桌数为 272 人÷12 人/桌=23 桌，考虑开发商主桌 2 桌，预计共需 25 桌。 根据奖项设置，每桌奖品费用约 674 元，奖品总费用为 674 元/ 桌×25 桌＋状元王中王奖品 1000 元=17850 元。 因需提供就餐费用，每桌按 350 元预计，则就餐费用约为 350 元 /桌×25 桌=8750 元。 其他杂费和不可预见费用约 1000 元。 故此次业主中秋联谊活动费用预估为 27600 元。此费用通过余房 价格上涨获得，约上涨 5