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“地下车库”中的那些事 摘要：各省市对地下车库在土地增值税清算过程中的规定不一，处理 时有着显著的地方特色。 近年来，随着业主法律意识不断觉醒、维权意识不断增强，开发 商再也不能像以前一样对 “地下车库”任性处置。但由于产权和用途 的不同，一直以来，车库 （位）在进行土地增值税清算时的处理，给 财务小伙伴带来了很多困惑。 一、有产权车库 （位） 从产权方面划分，车库 （位）可以分为有产权车库 （位）、无产 权车库 （位）两类。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的车库 （位）作为公 共配套设施的一种，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三） 款的规定，应按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共 事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 另外，纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入， 其应当分担的成本、费用也不得扣除。 对有产权且能够转让的车库 （位）等，其核算作为转让不动产同 其他不动产一样计算土地增值税。 这里需要补充说明的是，目前地下车库是否分摊土地成本国家并 没有统一规定。一般的原则是，如果地下建筑计入容积率的，则分摊 土地成本，否则不予分摊。例如《湖北省地方税务局关于进一步规范 土地增值税征管工作的若干意见》 （鄂地税发[2013]44号）第六条规 定，“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建 筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的， 其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。其他不纳入项目容积率计 算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑 物，不得进行土地成本分摊”。 二、无产权车库 （位） 产权明晰的权车库 （位）按照上述政策很好处理，但是对于无产 权的车库 （位）在土地增值税清算时的处理，各地规定不一致，有着 显著的地方特色，这里的无产权车库 （位）是指无法办理产权证的地 下车库 （位）。 无产权车库（位）根据用途又分为普通车库（位）、人防车库（位）、 机械车库 （位）等。为了帮助大家了解各地的规定，我们将地下车库 （位）分类进行梳理。 （一）普通车库 （位） 1.转让——不计收入，不扣成本 按照以上方法进行土地增值税清算具有代表性的省市如下： 《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》 （辽地税函[2012]92 号）文件规定，无产权地下停车位取得的收入， 不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算 中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。 2.作为公共配套设施 作为公共配套设施时，处理方法与有产权配套设施的处理方法一 致，如《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通 知》 （大地税函[2008]188号）规定，纳税人开发的，无偿供物业管理 等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、 收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施。 3.自用 《山东省地方税务局关于修订山东省地方税务局土地增值税 “三控一促”管理办法》 （山东省地方税务局公告2017年第5号） 规定，纳税人将公共配套设施等转为自用，不确认收入，其应当分担 的成本、费用也不得扣除。 《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通 知》 （大地税函[2008]188号）规定，如纳税人开发的配套设施由房地 产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、 设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增 值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成 本、费用、税金等，不得在清算时扣除。 4.出租 出租又根据出租的期限不同，分为几种情况。 （1）出租期限与商品房同等期限，计收入、扣成本 当出租期限等同于商品房使用期限时，税务机关在土地增值税清 算时，视同销售处理。 例如，湖北省地方税务局发布《湖北省房地产开发企业土地增值 税清算管理办法》（鄂地税发[2008]207号）第十七条第