湖南长沙府东园项目定位及物业发展建议汇.doc

目 录 第一部分 项目定位 2 一、项目概况 2 二、项目地块分析 4 三、项目SWOT分析 6 1、优势分析（strengthes） 6 2、劣势分析（weaknesses） 6 3、机会分析（opportunities） 7 4、威胁分析（threatens） 7 四、项目规划设计方案评析 9 1、总体规划布局及空间布局分析 9 2、主力户型面积评析 11 3、户型解析 12 五、综合评析 16 六、项目定位 17 （一）、住宅项目定位 17 1、市场定位 17 2、形象定位 19 3、户型定位 20 4、价格定位 21 5、客户定位 21 （二）、写字楼项目定位 22 1、市场定位 22 2、形象定位 23 3、竖向功能定位 24 4、价格定位 24 5、客户定位 25 第二部分 项目发展建议 32 一、项目总体发展建议 32 1、项目开发模式建议 32 2、项目开发时机分析 32 3、项目开发周期分析 32 4、物业总体档次建议 33 二、住宅部分发展建议 33 1、小区整体规划建议 33 2、环境景观设计要点建议 34 3、建筑风格及外观设计建议 36 4、户型设计建议 39 5、配套设施规划建议 44 6、会所配套设施建议 47 7、社区服务及物业管理建议 48 三、写字楼部分发展建议 50 1、整体规划建议 50 2、环境景观设计要点建议 56 3、建筑风格及外观设计建议 59 4、标准层设计建议 61 5、配套设施规划建议 64 6、写字楼配套服务、设施及管理建议 67 第三部分 项目投资分析 69 一、原方案投资分析 69 1、项目经济指标 69 2、投资分析 70 二、推荐方案 73 1、项目经济指标 73 2、投资分析 74 第一部分 项目定位 一、项目概况 发 展 商：湖南鑫长置业有限公司 项目位置：天心生态新城区，南侧为湘府路，北侧为迎新路，东西两侧分别为小区路和刘家冲路。 总用地面积：43268.2㎡ 计算用地面积：32476.32㎡（含绿化带面积：2135.87㎡） 总建筑面积：94860㎡（不含地下室建筑面积：17390㎡） 建筑占地面积：8580㎡ 住宅建筑面积：47205㎡ 商业用房建筑面积：4748㎡ 写字楼建筑面积：40435 ㎡ 会所建筑面积：2472 ㎡ 容 积 率：2.92 建筑密度：26.4% 绿地率：40.6% 住宅总户数：366 二、项目地块分析  1、地块以南：湘府路——86米宽的天心生态新城区的东西主干道，彰显本项目区位和交通的优势。 湘府路昭示性强。 ——湘府路南面将迅速发展繁荣，幸福人人家餐饮的开业，白沙世纪佳园和高升小区（1、2期）住宅建设和投入使用，为天心区新区委蕴集大量人流。 2、地块以西：省政府、天心区新区委——随着省府、天心区党政五套班子、区法院、检察院、武装部、工商局等单位相继进入办公，带来大量的人流、信息流和商务流。 ——芙蓉南路为城市主干道，100米宽的天心生态新城区的南北主干道，显示本项目区位和交通的优势，带来大量的人流、车流和物流。 ——长沙市城市总体规划及综合交通规划中确定2号地铁线，利用芙蓉南路地下空间预留地铁路，并结合地面公交站场规划，构成天心生态新城快速、便捷的综合交通系统。 3、地块北面：居民安置区——建筑高度3—4层，景观、视野一般 电力小区、青园小区、地质矿产勘查小区和星语林·名园组成的大型居住区域，为本项目北面营造了配套完善、发展成熟的大型住宅社区氛围。 4、地块以东： 办公楼和住宅用地，为本项目所在区域带来部分人流、商务流。 三、项目SWOT分析 1、优势分析（strengthes） 规划的独特性：长株潭城市群区域规划，天心生态新城与周边卫星城市（湘潭、株洲）的有机的结合，突出“省级行政文化中心、省会生态示范城核心区”的城市功能定位，构成生态新城的自然和人文生态资源城市功能结构。 市政配套的同步建设：省政府绿化广场六大工程（省青少年活动中心、群众艺术馆、科技馆、地质博物馆、美术馆、城市规划展览中心），百亿的市政配套，吸引了一定的投资者，对生态城的形成有巨大促进作用； 文化氛围浓厚：周边有中南大学铁道学院、湖南广播电视大学、经济管理干部学院、中南林学院、潇湘晨报社等教育文化单位； 地段的特殊性：项目处于天心生态新城中心区，位于芙蓉路与湘府路交汇处，省政府和天心区新区委旁，未来区位价值明显； 交通的便利性：项目西面有南北主干线芙蓉路，南有湘府路，东有韶山南路，北有南二环的便利交通网络，又地处规划2号地铁线旁，未来物业价值不可限量； 地块特点：本项目地块方正，地势平坦，南面景观、通透性较好，南面有86米宽的湘府路，西面有37米的刘家冲路，使本项目在天心生态城有良好的昭示性； 未来居住氛