青岛城阳区商业项目市场研究报告汇.doc

 青岛商业项目市场分析.doc * 青岛城阳区商业项目市场研究报告 2006年11月 壹 青岛市宏观经济分析 一、青岛市简介 青岛市在山东省东部，南滨黄海，西临胶州湾，胶济铁路终点全市总面积为10654平方公里，其中市区市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等7区为1102平方公里。万）增长1．3％。其中，市区265．43万人，增长2．7％ 青岛市862.64公里是全国五大外贸口岸城市最优良海港之一是中国重要的经济中心城市和沿海开放城市。?是海内外著名的旅游胜地和避暑胜地,是全国重点旅游城市和八个国际会议城市之一. 《全国沿海港口布局规划》对34个港口进行综合评价,青岛港仅排在上海港之后,列全国沿海港口第二位。青岛已形成以港口为枢纽的海陆空立体交通网络高科技工业园经济技术开发区、旅游度假区和保税区全市外向型经济发展新的增长点然资源青岛海区港湾众多，岸线曲折，滩涂广阔，水质肥沃，是多种水生物繁衍生息的场所，具有较高的经济价值和开发利用潜力。 青岛依山傍海、风景秀丽，是闻名中外的旅游度假胜地.前海海滨、崂山国家级风景名胜区、石老人国家旅游度假区 二、宏观经济分析 1、国内生产总值 GDP列表 单位：亿元 2005年市生产总值完成2695．5亿元，比上年增长16．9％，在上海、北京等城市之后全国排名第十，首次“挤”掉了成都进入全国十强。 生产总值连续两年保持在16％以上的高增长。2、三次产业分配 2005年第一产业174．64亿元，第二产业1399．75亿元，第三产业1121．11亿元。三大产业比例为 城市居民人均消费支出 2000年－2005年城市居民人均可支配收入15%的速度增长，比2004年增长16.5％，预计2006年仍以15%左右的速度提高。 青岛市2005年人均消费支出为9,883.45元，比2004年增长9.8％，比2004年下降一个位次。城市居民人均消费支出以5%的速度增长，消费支出2004年、2005年连续两年保持山东省第一位。 岛城居民的生活水平在不断提高，其人均收入及可消费支出列全国35个大中城市第10位，居于前列。 4、城市居民家庭月人均消费支出 上表家庭各项消费占家庭总支出的76%，其余支出包括购房、社会保障、借贷等方面支出。 家庭消费支出项目中，食品类占绝对主力，其次为教育文化娱乐服务、衣着、交通和通讯类、第三梯队为医疗保健、家庭设备用品及杂项商品和服务。 从上表可看出，家庭消费仍以生活必须品为主力如食品、衣着、通和通讯、居住等。 教育文化娱乐、医疗保健、家庭设备用品等非必须消费支出仍位于次位，整体消费水平仍有待提升。 贰 房地产市场分析 一、房地产市场概况 青岛是一座滨海名城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市。近来，旅游经济的火热和外地人的大量涌入，青岛奥运概念因素的影响，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好青岛的发展潜力，到青岛投资房产。由于综合因素的影响，青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展。成为最为火热的行业。经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。2005年，青岛市房地产开发投资额220亿元，比2004年增加35.22％。其中住宅建设投资160亿元，同比增长22.1％全市各类商品房施工面积2300万平方米，同比增长10.5％；其中商品住宅施工面积1800万平方米，同比增加9.6％。商品房新开工面积1200万平方米，比2004年增长22.8％。其中商品住宅新开工面积970万平方米，同比增长22％商品房竣工面积811万平方米，比2004年增长13.1％，其中商品住宅竣工670万平方米，同比增长18.6％。2006年1－6月份，全市完成房地产开发投资117.43亿元，同比增长28.7％。按投资用途划分，前6个月完成住宅投资91.5亿元，比去年同期增长50％，高于全市房地产投资增速21.3个百分点，占全市房地产开发投资的77.9％，比去年同期提升了11.1个百分点；办公楼投资8.25亿元，同比增长2.2％；商业营业用房和其它用房投资额为7.04亿元、10.63亿元，分别下降3.8％、28.5％。2006年前6个月，青岛市房屋销售面积281.4万平方米，其中：期房销售面积176.2万平方米，占青岛市房屋销售面积比重为62.6%，同比提高17.4个百分点现房销售面积105.2万平方米，占37.4%。青岛市房屋销售额124.2亿元，其中：期房销售额为81.7亿元，占比重为65.8%，同比上升13.5个百分点，现房销售额为42.5亿元，占比重为34.2%。2006年上半年以来，青岛地产市场正在逐