龙岗坪山街道G11336-0061号建设项目可行性研究报告汇.doc

目 录 一、项目总论 4 1、项目背景 4 2、可行性研究思考 7 3、项目风险及防范建议 8 4、可行性研究结论 9 二、宏观市场研究 10 1、全国投资环境 10 2、国家房地产政策…………………………………………………………………………1 3、深圳宏观背景 12 三、片区市场研究 10 1、片区概述 16 2、片区土地市场 19 3、片区房地产市场SWOT分析 19 4、片区住宅市场分析 20 5、片区商业市场分析 23 6、片区房地产市场结论 24 四、SWOT分析及评价 2 1、项目SWOT分析 25 2、项目评价 26 3、项目评估及建议 26 五、项目规划设计定位及评估建议 23 1、项目规划设计定位 25 2、项目评估及建议 264 六、项目开发建设进度安排 29 1、有关工程计划说明 29 2、施工横道图 29 七、项目开发建设进度安排 29 1、项目总投资估算投资使用计划 316 2、资金筹措 317 3、投资使用计划 31 八 经营收入预测 31 1、物业销售收入 31 2、项目销售回款计划 32 3、资金来源与运用分析 32 4、销售利润 33 九、社会效益分析 33 1、带动周边区域发展 33 2、产生一定的经济效益 33 3、增加政府税收 33 十、财务与敏感性分析 33 1、赢利能力分析 33 2、项目不确定性分析 34 十一、研究结论与建议 34 1、项目经济效益 34 2、项目风险及防范建议 35 3、可行性研究结论 36 十二、附表 36 附表1：项目工程计划横道图 附表2：项目成本表 附表3：项目投资计划估算表 附表4：项目销售收入表 附表5：资金来源与运用表 附表6：损益及利润分配表（分期表） 附表7：损益及利润分配表（总表） 附表8：现金流量表 附表9：项目敏感性分析 、项目总论 、项目背景 、项目位置 项目四至 项目东侧集装箱堆放厂 项目南侧为荒地 项目西侧的锦龙大道 项目北侧的坪山高级中学 1.3、项目建设规划指标 本项目位于深圳市东部工业组团坪山片区，中山大道北侧、锦龙大道东侧，根据委托方提供的《土地使用权出让合同书》深地合字（2007）准字第5142号、《建设用地规划许可证》深规许LG-2007-0272号等有关资料，项目经济技术指标如下表： 表1-1：项目经济技术指标表 项目名称 规划指标 总用地面积 72640.84平方米 建筑容积率 3.0 建筑高度或层数 ---- 总建筑面积 218086 计容积率建筑面积 218086平方米 其中：住宅 170970平方米 商业 42736平方米 幼儿园、警务室、垃圾房、居委会及物业管理用房 4380平方米 建筑、用地规划要求 1、商业比例≤20％； 2、用地内自然排水沟采取有效的排水措施后方可填平。 3、建筑物造型及色调须表现河滨园林城市特色。 4、按地震强度开度进行防震设计。 5、应设置平战结合的人防地下室、明确平时的用途。 6、凡需配置烟囱、水泵房、加压水池、配电房等设施，应设置在建筑物内或结合建筑物设置。 7、建筑屋顶应进行绿化或环境设计。 8、空调、防护（防盗）网，室外管道设置应与建筑主体设计统一考虑。 市政设施要求 车行路口数量与位置：场地交通口在用地两面的12米规划小区路留出。 给水接口、雨水接口、污水接口：经用地北侧规划路接锦龙大道市政给水排水系统。 电力：其他要求：高、低线路全部采用电缆； 通信：市话从12米规划路方向引入;其他要求：建筑内按照综合布线要求预埋通信管道; 燃气：接用地周边市政燃气管道 其他要求 本项目规划设计方案须经市规划局审批后方可进行下一步设计。 本顶目建筑设计方案需报3个不同风格、布局的方案送审 本项目消防、人防、防震、环保、水利、轨道、文物保护，供电、供水、排水、交通、燃气、环卫等专业设计应符合各行业规范，设计方案报审时应附有关各主管部门的书面意见。 备注 本设计条件未作具体规定的，应按国家、省、市现行的政策、规范及标准执行。 本项目的市政配套建设工程，应与建筑工程同步设计，同步报建。 1.4、项目用地现状 地块形状呈长方型，地势平坦。 1.5、项目概况 本项目位于深圳市东部工业组团坪山片区，中山大道北侧、锦龙大道东侧，地块西侧均为集体房，北侧是乐新家具广场和坪山高级中学。 本项目总用地面积为72640.84平方米，计容积率建筑面积为218086平方米，其中：商业建筑面积42736平方米，住宅建筑面积170970平方米。 总建筑面积为218086平方米，预计整个项目开发周期5年。 根据企业提供的情况，项目已取得的开发手续有：《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》与用地