邓州项目调研报告2.pptVIP

易盛商道-止明阁 郑州止明阁营销策划公司 市场定位小结 市场行情 从当前的情况来看，市场可投放量较小，达到30万㎡，。区域楼盘档次较低，产品定位一般，只涵盖多层。 项目自身条件和未来核心价值体系 目前，本案地块自身条件优势暂不明显；但随着规划路的打通，交通路网和周边生活配套的逐步完善，本案核心价值会更加明显。 客户层面 随着邓州楼市的不断升温，房价一路攀升；市区楼盘高容积率高密度楼盘越来越多，一部分客户为追求低密度高品质楼盘，将会流向邓州的周边楼盘市场。对本案来说，是一个很好的机会。 小结：本案未来的核心优势将会愈加明显，核心价值巨大。 市场行情 本案情况 都市家园 尚正一品 中底端多层项目尾期 中高端洋房+高层未售 中高端高层未售 财富名家 自身条件 核心价值体系 1.地块周边面貌陈旧2.主干道嘈杂3.临商城公园景观好4.配套少机能差 1.未来区位优势明显2.路网发达，交通快捷3.未来配套齐全4.临公园景观，环境优美 我们的市场定位？ 项目定位——市场定位 中高端项目 当前市场行情 地块自身条件 项目核心价值 所谓中端：普通多层 所谓高端：花园洋房 项目定位 市场定位 价格定位 物业发展建议 客户定位 整体客户小结 客户档次 分类 高层客户 洋房客户 区域来源 主要来自市区，以 南区居多 主要来自邓州市区 面积选择 90-120平米更为 集中 110平以上，120-13 平之间占绝对比例 户型选择 三房为主，两房为辅 三房为主，二房为辅 置业目的 自用为目的占绝对 比例 自住居多 客户职业 上班族和周边做 生意者占据绝对 比例 公务员、企事业中， 教师、工程师等中等 阶层 总价选择 主要集中在35万元 以下 35万以上，以35-40万 居多 项目定位 市场定位 价格定位 物业发展建议 客户定位 项目定位——市场价格表现及价格定位 根据项目自身条件，结合当前市场建议本案预价： 小高层：2700-3300元/㎡ 洋房：3500-4000元/㎡ 备注：具体价格需根据当时的市场而定。 项目名称 价格区间 均价 项目名称 价格区间 均价 财富名家 一期2700-3200元/ ㎡ 二期预计3400-3500 元/ ㎡ 预计在3400元/㎡左右 财富世家 3000-4000元/ ㎡ 3500-3700元/ ㎡ 名门盛世 预计3000-3200元/ ㎡ 预计3100元/ ㎡ 半岛帝城 前两期1700-2700元/ ㎡，三期2900-3400元/ ㎡，四期预计3400元/㎡ 3200元/㎡ 富贵园 二期2500-2780元/ ㎡ 2650元/㎡ 都市家园 1500-1900元/㎡ 1700元/㎡ 尚正一品 未公布 预计在3500元/㎡左右 和谐广场 四期价格预计3500元 3300元/ ㎡ 项目定位 市场定位 价格定位 物业发展建议 客户定位 商业布局建议 点缀商业门面 内街一层门面 临街门面 临街二层门面 商业建议考虑因素 商业分布： 结合地块自身条件，建议临南环和 新规划路做二层商业门面，二其他社 区街道做一层门面；而社区地块各个 交叉口可做小型集中式商业。 目的： 即满足了社区内部的购物需求又完善 了社区外部的商业配套。 产品规划建议 小高层 退台洋房 小高层 退台洋房  产品规划建议 * 项目规划方案一 本方案住宅为南北朝向，四栋小高层建筑，十八栋多层建筑，总建筑面积45404平方米。 小高层为11层，多层为5+1 产品规划建议 项目 数值 单位 总建面积 45404 平方米 住宅面积 33404 平方米 商业面积 12000 平方米 住宅总套数 270套 退台洋房 小高层 优势（S）： ①已成功开发书香华府，累积了一定的开发经验和客户资源； ②项目未来规划中，道路规划较为便捷； ③建材用料较为考究，注重建筑细节。 劣势（W）： ①书香华府的二期开发迟迟未动工，市场口碑较差，间接影响到本项目的市场接受度及关 注度； ②项目周边目前现状极差，对于项目树立市场中高端形象极为不利； ③项目推广节奏急于求成，营销进度急于收钱，与工程建设进度相差太远，与项目形象定 位也有差距。 机会（O）：目前供不应求的市场状况为住宅的快速销售奠定了市场基础。 风险（T）：①限购政策对于住宅销售进度的影响； ②书香华府二期开售但工程迟迟未动工建设所带来的负面影响对本项目的形象树立较为不 利； ③周边规划路的修建无疑将进一步加大项目的投入成本。 客户分析—— 项目客户主要依托开发商前期开发的书香华府的客户资源优势，并借助其售楼部进行客户累积。项目的 主要客户集中于邓州市首次置业