2010房地产之合作建房涉税疑难分析.pptVIP

以土地换取开发产品（续5） 土地增值税暂行条例实施细则 第十一条第二款 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 2006财税21号关于土地增值税若干问题的通知4 * 西安张辉 sw029@263.net 以土地换取开发产品（续6） 1995国税函156号营业税问题解答（之一）17 　(一)土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。 * 西安张辉 sw029@263.net 以土地换取开发产品（续7） 由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。 注：强调公允价值或同期售价 1999国税函737号关于以补偿征地款方式取得的房产征收契税的批复 * 西安张辉 sw029@263.net 以土地换取开发产品（续8） 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 * 西安张辉 sw029@263.net 以土地换取开发产品（续9） 分析：房地产企业接受土地时暂不确认其成本，待实际分出开发产品时，再按照其公允价格和补价以及应支付的相关税费确认土地成本，同时计算缴纳契税 2004财税134号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 2009国税函603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复 * 西安张辉 sw029@263.net 联合建设承担特定项目 工业企业将拥有的土地通过土地部门协议转让给开发商，约定完成另一宗土地的特定项目建设。 注：特定项目不涉及土地使用权的转移，单独办理报建手续，属于开发商的代建项目，不涉及转让不动产的营业税 1995云南关于营业税若干征税问题的通知7 2004浙江关于营业税若干政策业务问题的通知 * 西安张辉 sw029@263.net 联合建设承担特定项目（续） 1998国税函554号关于代建房屋行为应如何征收营业税问题的批复 开发商应将特定项目对应的建设成本作为土地成本的组成部分，付款人为开发商，但发票抬头应当填写工业企业 2002国税函1094号关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复 * 西安张辉 sw029@263.net 以土地换取开发企业股权 2007城市房地产管理法 第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。 1995财税48号关于土地增值税—些具体问题规定的通知 2006财税21号关于土地增值税若干问题的通知 2002财税191号关于股权转让有关营业税问题的通知 * 西安张辉 sw029@263.net 以土地换取开发企业股权（续1） 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十一条第二款 企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。 1991财农税38号关于以房产作投资作股转让契税问题的复函 2008国税函662号关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复 * 西安张辉 sw029@263.net 以土地换取开发企业股权（续2） 1995国税函156号营业税问题解答（之一） （一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。 * 西安张辉 sw029@263.net 以土地换取开发企业股权（续3） (二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行