苏州工业园区高端公寓个案解读.pptVIP

2009年8月24日 尚玲珑位于定位较高、已趋成熟的现代大道板块；玫瑰湾则地处环金鸡湖区域；其余5项目均属尚在兴起的湖东纯居住区； 玲珑湾项目分三期开发，现售为三期尚玲珑第二批次 玲珑湾三期——尚玲珑，积淀了前二期开发经验，揉入金鸡湖一线湖景概念，打造“金鸡湖一线正南全湖景大宅” 至今，尚玲珑共推出三栋、合计300套物业；通过项目调研，畅销户型为170㎡和190㎡； 2009年来，销售价格不断上调且幅度较大，从3月到8月的半年内，涨幅逾50%； 主力户型均为大面积、大开间的舒适四房，内部空间功能完备。 尚玲珑主力客群多为再改置业、40-60岁、购买总价为300万以上的外地购买者，其中私营业主较多。 项目总结 尚玲珑无论从其定位还是价格，在园区乃至整个苏州市都可称得上一线豪宅； 从08年10月至今，三期300套物业去化80%的速度来看，其市场总体表现不温不火； 较高比例的外地客群，表明苏州高品质项目对周边城市购房者有着一定吸引力，后继类似项目可考虑异地营销模式； 枫情水岸项目分二期开发，现售为二期第二批次 项目位于园区湖东板块中心区域，配套完善、交通便利 至今，枫情水岸共推出两批次、六栋高层公寓；通过项目调研，畅销户型为138㎡三房； 从08年10月开盘至09年上半年，价格保持平稳；受苏州房市火爆影响，自09年年中开始提价，目前均价在9500左右。 飘窗、空中花园的大量运用，面积赠送概念吸引人气 枫情水岸主力客群多为二次置业以上、35-50岁、苏州本地人和上海等外地购房者均占一定比例。 项目总结 枫情水岸在一期积累下的口碑和人气，无疑极大的促动了二期销售； 项目区域的日趋成熟及发展前景，对自住或投资客群均有相当吸引； 从09年6月底至今所推204套物业去化殆尽的表现，足以说明其成功； 通过面积赠送概念的营销，触动购房者的心理，促进成交； 超级大盘，以造城理念来进行项目开发；多物业形态，从紧凑小户，到舒适三房，再到私密别墅，应有尽有。 周边三大公园与项目景观相互融入 拉德芳斯区于7月推出三栋高层公寓；所推户型单一，仅125 ㎡三房、153 ㎡四房两种；房型已从一期的中小紧凑为主，过度到120 ㎡以上的三房为主 09年以来，项目价格走势受产品从中小向大户型转变，及整体房市回暖影响，半年涨幅逾25%。 八角窗、景观露台迎合了很多购房者的心理，也确实具一定实用性。卧室、客厅的全南设计，非常人性化。 就公寓部分来看，小户型多为园区乃至主城的年轻白领首次置业所购，较大户型则周边城市购买者占比较高。 由于中海国际社区的产品形态丰富，故其对应客群的分部范围也较广，就其 公寓部分来说，有以下特征： 1、一房、二房的购房者以园区上班的年轻白领居多，也有部分主城区、甚至 新区客户。大部分为首次置业。 2、三房、四房等较大户型的购房者分部则较广，园区、周边县市（上海、吴 江、昆山等）客户均占一定比例，职位上多为企事业单位管理层人士。 项目总结 作为超级大盘，本身的规模、内部配套就是一大优势； 一期积攒的人气、前期的低价入市使得项目去化较快； 从09年7月至今所推170套物业去化速度一般，特别对一直持性价比利器的本案而言，当总价位于100万元上部时，去化比放缓； 现推产品户型较好，内部空间布局合理，采光通风均好； 项目分三期开发，目前在售为三期岛域；前期项目以中小户型为主，第三期则主打舒适三房 ；项目内外部拥有丰富水域资源，故定位于水景大宅； 三期岛域巧妙运用地块丰富的水域资源，将四座高层建在独立小岛上，即增添私密性，又优化了景观环境。 IALA三期分别于5月、7月各推一栋高层公寓；所推户型仅两种：124㎡、142㎡三房；总价集中在99-113万元区间； 09年上半年销售的为二期产品，价格在7500左右；09年5月底6月初，三期开盘时价格在6800-7000 八角窗、景观露台迎合了很多购房者的心理，也确实具一定实用性。卧室、客厅的全南设计，非常人性化。 IALA三期项目以园区工作的购房者居多，首次改善目的占较大比重。 项目总结 三期具备优良的内部景观，加上已入住楼栋带来的人气； 一期积攒的人气、前期的低价入市使得项目去化较快； 从09年7月至今所推170套物业去化速度一般，特别对一直持性价比利器的本案而言，当总价位于100万元上部时，去化比放缓； 现推产品户型较好，内部空间布局合理，采光通风均好； 玫瑰湾项目分二期开发，现售为二期尚玲珑第一批次；二期为13栋多层电梯公寓；虽然属于湖东板块，但却是严格意义