中原出品—深圳三湘东填海区项目定位报告.pptVIP

地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件： 片区高端定位－大环境优势： 政府对填海区高起点、高标准、高要求的定位，将使项目所在片 区成为代表深圳门户形象的区域； 地块规模最大－规模优势： 本项目占地规模约9.1万平方米，是目前东填海区最大规模的项 目，从规模上来说，可以说是片区的龙头老大；从未来可以营造 的小区环境来说，也是最具有条件； 地理位置优越－地段优势： 项目四面临路，靠近东滨路、中心路、科苑大道等城市主干道及 景观大道，南面的工业八路更规划了地铁2号线；项目的北面与 南山的RBD（旅游休闲娱乐中心）具有无可比拟的先天优势； 地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件： 地块方正，利于规划－规划优势： 本项目地块方正，南北较长，利于安排较多的南向户型，具有先 天的规划优势； 填海区一线海景地块－景观优势： 本项目是填海区最靠近15公里滨海长廊的项目，此外，项目位于填海区 （西区）的最东边，享受一线海景资源，不受任何遮挡影响； 地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件： 容积率最低－具有营造高档住宅的先天优势： 本项目容积率仅为2.0，这一容积率在片区中是最低的。根据中 原对同质片区的分析，片区中容积率最低的项目，具有营造最高 档次产品的先天优势； 产品类型丰富－产品稀缺优势： 根据规划，未来地块中肯定会有部分的多层住宅，这类物业类型 在片区甚至市区中将是极其罕有的产品类型，而这类产品的可创 新空间将远远大于高层。 分析过程: 通过对自身地块条件进行全面分析; 目的要求:根据地块质素，第三次修正基本户型 由项目自身优劣条件进行面积区间及面积比例的修正; 数据来源: 深圳市规划局/中原深港研究中心 推导过程 ※本项目地块条件分析 目的:基本推断本项可以营造的空间质素; 整体项目占地面积为91757.4㎡，容积率＝2.0; 从政府对该地块的规划要求分析，由于在地块东侧、西侧及南侧有限高，本项目有条件开发多层、小高层及高层物业。 1、受供应结构及市场变化的影响，从后海、蛇口、红树湾等区域的在售、已售的项目的来看，客户对于高层的接受程度仍然较高； 2、而由于产品的稀缺，小高层，特别是多层产品在市场上目前更加灸手可热 。 3、从本项目的数据指标和保证单位的通透性与舒适性来看，从营造产品特色的战略上，多层物业项目将是本项目的关键部分。 1.项目容积率影响分析 从市场角度分析，仅有2.0的的容积率项目目前已经非常稀缺； 从政府调控的方向看来，低容积率大型项目未来将会更加绝无仅有！ 物业类型浅议 地形：地块基本呈人头侧面的形状，东面向海面非常长，而且地势平坦，非常开阔。 朝向：整个地块的朝向无可挑剔！可完全实现南北朝向，使后期规划中即使出现东西朝向单元也有一流的景观加以弥补。 2.地块形状和朝向分析 北 ——地块的朝向无可挑剔！ ——易于规划的地块形状！ 景观：东眺后海湾和红树林以及海滨公园景观，东南向望香港天水围景观，南向未来是蛇口滨海长廊和西部通道景观，西向大南山，北向将是未来南山商业文化中心区。 大南山远景 3.地块景观分析 ——醉人美景，尽收眼底！ 交通：地块北边的东滨路和西边的公园路未来2年开通，2010年开通的地铁2号线（工业八路站）以及科苑大道的建成通车，西部通道06年底开通。 3车道×2 60 望海路 3车道×2 60 招商路 双向4 27 工业八路 双向4 34 科苑大道 双向4 60 后海滨路 次干道 双向6 93 东滨路 主干道 双向6 63.5 沙河西路 快速路 机动车道数 红线宽 度（M） 道路名称 道路级别 地块周边交通路网列表 4.地块交通分析 东滨路 科 苑 大 道 工业八路 公园路 ——路网丰富，四通八达！ 主要是来自北面东滨路（为主干道）和项目东面科苑大道（西部通道）带来的噪音影响；但已有景观带隔离处理。 东滨路 科 苑 大 道 工业八路 公园路 项目南面工业八路为次主干道，略有噪音影响； 项目西面公园路为城市景观大道，并规划了商业步行街，噪音影响很小； 5.地块噪音分析(图示) ——略有影响，但瑕不掩瑜！ 科 苑 大 道 工业八路 公园路 西临公园路，环境优美宁静，东面景观面也十分理想，具备设置大户型支撑条件; 北面紧临东滨路，南向和东南向可看深圳湾海景、北向是城市美景；具备建设高层，设置南北通透的中、大户型的质素。 南北通透，北可看园林和红树湾景观，东可观深圳湾海景。加之该区域因限高可以设计创新型的多层，具备设置部分超大户型的质素。 6.地块条件与户型适配分析 7、关于“口岸”区对本项目的影响分析 深港西部口岸基本概念： 深港之间第4条陆路通道，实行一地两检； 4.8公里跨海大桥； 10公