韶关项目住宅定位规划报告月城市综合体技术指标规划设计建议.doc

韶关项目住宅定位规划报告月城市综合体技术指标规划设计建议 * 韶关项目 住宅定位规划报告 2011年3月30日 * 顺易·韶关项目 顺易地产·韶关项目开发背景 乐昌市顺易房地产开发有限公司于2003年7月在广东省乐昌市注册成立，注册资本1500万元，是一家专门从事房地产开发、经营与管理的民营企业。公司经济实力雄厚，拥有大批房地产专业从业人员，公司现有员工130人，其中高级专业技术职称2人，中级职称10人，领导阶层为从事房地产建筑行业多年的优秀民营企业家。经过多年的发展与积累，公司秉承“团结协作、诚信立足、创新致远”的企业精神，创造了良好的内、外部发展环境，管理制度日臻完善，培养了一支团结务实、敬业实干、开拓创新的管理团队，“优质产品、高效发展、回馈社会”的经营理念成为推动公司建设稳步发展的品牌性力量。公司凭借自身在产品开发理念、规划设计、环境营造、工程施工、配套设置、销售服务、物业管理等方面的综合优势，经过不懈地追求和努力，取得了巨大的成绩，得到了政府、社会各界的肯定以及消费者的信任，为优化乐昌的人居环境作出了自己的贡献。 * 顺易·韶关项目 我们的客户是谁？ 他们需要什么样的产品？ 本次报告需要解决的问题 * 顺易·韶关项目 报告架构 项目地块研究 经济技术指标 规划设计建议 S W O T 分析 住宅整体定位 韶关市场环境 * 顺易·韶关项目 市场环境 gt;通过韶关房地产发展形势，认识市场发展趋势； gt;了解韶关近年整体供需，分析主流市场供求状况； gt;通过典型项目，作为借鉴参考。 分析目的: gt;寻找目前最适合区域的主流产品 * 顺易·韶关项目 韶关土地出让市场情况 2009年，武江区土地出让面积为18671平方米，全年占比为22.63%，浈江区土地出让面积为63833平方米，全年占比为77.37%。 2010年，武江区土地出让面积为336763平方米，全年占比为84.00%，浈江区土地出让面积为64125平方米，全年占比为16.00%。 注:以上数据来源于韶关市建设与房地产信息网。 * 顺易·韶关项目 韶关历年商品房供给统计 注:以上数据来源于韶关市建设与房地产信息网。 2010年全年商品房供给面积为139.9万平方米，环比增长16.19%，增幅下降111.40%;全年商品房供给套数为9390套，环比增长7.37%，增幅下降93.38%。 * 顺易·韶关项目 2010年韶关市商品房成交走势图——“金九银十” 2010年1月至12月商品房销售情况 注:以上数据来源于韶关市建设与房地产信息网。 4-6月受政策调控影响成交量下滑。 6-10月受一二线城市调控影响，韶关返乡购房客增多，推高成交量。 * 顺易·韶关项目 2010年已售商品房价格分布 注:以上数据来源于韶关市建设与房地产信息网。 2010年已售商品房价格统计曲线满足偏正态分布曲线，即中间区间占总量80%以上，且中轴线两侧近似对称。根据以下图表可知,单价为3000-6000的房源共占总量约90%，其中4000-5000的房源占34.54%，3000-4000的房源占30.20%，5000-6000的房源占23.45%，位列前三甲。 偏正态分布曲线，单价3000-6000的房源共占总量90% * 顺易·韶关项目 韶关市场总结 据调研分析，2010年韶关市住宅市场整体态势良好，住宅成交价格稳步上升。 在市场通货膨胀的背景下，房地产具有保值特性，受消费者力捧，中心区位物业价值凸显。 韶关客户置业特点：三房户型较为畅销，二房、四房为辅。 韶关在售楼盘主力户型缺乏创新，不能有效提升项目亮点；在售楼盘多以地段、园林、配套等取胜，销售模式较为简单。 总结建议： 1、提升项目整体定位规划高度，以高品质、高形像、高质量取悦市场接受度。 2、建筑定位思路新颖，寻求区域差异化，打破区域定位格局。 3、以生态建筑为中心思想，完善社区品质，分期开发以降低项目开发风险。 4、户型创新、迎合消费者心理需求，精准定位户型优势量化标准。 5、项目客户定位——韶关中高端客户人群。 * 顺易·韶关项目 报告架构 项目地块研究 经济技术指标 规划设计建议 S W O T 分析 住宅整体定位 韶关市场环境 * 顺易·韶关项目 地块研究 gt;分析地块区位价值，寻求区域认同； gt;分析地块优劣势，了解地块价值点； gt;全面评价地块价值。 分析目的: gt;寻找地块核心价值点 * 顺易·韶关项目 交通条件 项目区位：项目位于浈江区十里亭镇（油泵油嘴厂）； 地块位置：十里亭镇十里亭大道与S248交汇处，距离市政府约4公里。 对外交通：项目对外交通便利，紧邻S248、S246及十里亭大道；与乐昌市、仁化县、湖南江西等地联系紧密，本项目距离老城中心