2011年春季学期房地产评估第二次作业.doc

2011年春季学期房地产评估第二次作业一、单项选择题（本大题共30分，共 15 小题，每小题 2 分）1. 市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的( )。A. 类似房地产的交易B. 相同房地产的交易C. 相关房地产的交易D. 房地产的市场交易2. 钢筋混凝土结构房屋的残值率是（?）A. ?2%B. ?3%C. ?4%D. ?03. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（?）A. 类似写字楼的客观收益B. 市场比较法C. 该写字楼的实际收益D. 无法估算4. 本质上的非市场价值主要有以下4种，下列中不正确的是（?? ）。A. 不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值；B. 在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值；C. 符合继续使用条件下的清算价值；D. 从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。5. 与报酬率性质不同的名词有（?）A. ?利息率B. 折现率C. 内部收益率D. 空置率6. 收益法适用的条件是房地产的（?）A. ?收益能够量化B. 风险能够量化C. 收益或风险其一可以量化D. 收益和风险均能量化7. 不属于房地产外部因素的是（??? ）。A. 人口B. 制度政策C. 社会因素D. 区位8. 基本完好房的成新度为（ ）成。A. 十、九B. 九、八C. 八、七D. 七、六9. 在市场法中，土地使用权年限调整属于（?）调整A. 权益状况B. 区位状况C. 实物状况D. 年限状况10. 收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。A. 房地产内部构成要素的组合是否均衡B. 最佳集约度和最佳规模C. 最佳用途D. 房地产与其外部环境是否保持协调11. 成本法概念中的“成本”，是指( )A. 价格B. 生产费用?C. 劳动价值?D. 成本加利润12. 可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：( )。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业A. ②③④⑤?B. ①②③④⑤⑥ C. ②③④⑥D. ②③④⑥13. 下列不属于工程质量造成的房地产价值损失是（ ）。A. 墙体开裂；B. 室内空气质量不符合国家标准；C. 屋顶、卫生间漏水；D. 规划变更、设计变更。14. 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（?）A. 等于报酬率B. 大于报酬率C. 小于报酬率D. 无法知道15. 评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会（ ）A. 越高 B. 越低 C. 不变 D. 难说二、多项选择题（本大题共20分，共 10 小题，每小题 2 分）1. 可用作交易日期修正的方法有（）。A. 价格指数法 B. 长期趋势法 C. 价格变动率法 D. 经验值法2. 区位状况比较修正的内容包括（）等因素。A. 交通便捷程度 B. 繁华程度C. 使用年限 D. 环境景观3. 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（?）A. ?所得税B. ?土地摊提费C. ?改扩建费D. ?房屋火灾保险费4. 根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。A. 直接资本化法B. 投资法C. 收益乘数法D. 利润法E. 现金流量折现法5. 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）A. 商业利润 B. 净运营收益 C. 潜在毛收入 D. 有效毛收入6. 求取报酬率的方法有（?）A. ?累加法B. ?市场提取法C. ?投资报酬率排序插入法D. ?实际观察法7. 收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提是( )A. 净收益每年不变为A B. 报酬率大于零为Y C. 收益年限n为无限年D. 报酬率为零8. 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（?）A. 使用性质相同B. 地点相近C. 价格相同D. 交易日期与估价时点相近9. 直接资本化法的优点是( )A. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 B. 通常只需要测算未来第一年的收益 C. 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D. 资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系10. 房地产状况调整的内容主要包括( )A. 区位状况的调整 B. 实物状况的调整 C. 环境状况的调整 D. 权益状况的调整三、计算题（本大题共30分，共 3 小题，每小题 10 分）1. 某一房地产，土地总面积2000㎡，是 6年前通过征用农地取得的，当时