房地产资本运营教程文件.ppt

房地产企业资本运营;主要内容;1 资本运营概述;自然属性：资本必然追求价值增值。追求价值增值乃是资本的本质属性，社会主义生产方式下资本运动也应把价值增值作为目的。 特点 增值性 流动性 风险性 多样性 ;1.2 资本的来源与形态 1.2.1 资本的来源 对资本的理解： 狭义的理解 在会计学中，企业资本的含义是指企业的资本金，即投资者投入企业的资本，是开办企业的本钱，也就是企业在工商行政管理部门登记的注册资本。我国坚持实收资本与注册资本一致的原则。资本金是企业真正实现自主经营、自负盈亏、自我发展的前提条件 ;较广义的理解（owner’s equity) 资本是企业所有者（股东）权益，即不仅包括资本金（实收资本或股本），而且还包括资本公积、盈余公积和未分配利润等。 公司按规定可以将资本公积转增资（股）本，但资本公积中，接受捐赠的实物资产价值和资产评估增值等不能转作资本。 盈余公积是企业从税后利润中提取的积累资金。按其用途不同，又可分为公益金和一般盈余公积两种。公益金主要用于集体福利设施，一般盈余公积可用于弥补亏损、分配股利、转增资（股）本等。 盈余公积和未分配利润都是企业通过经营、运用资本所实现的增值，可以作为资本加以运用。;更广义的理解 资本=自有资本+借入资本 其中，借入资本包括：银行借款和发行债券借款、通过补偿方式和融资租赁方式获得固定资本而形成的长期应付款和其他各种应付款。;1.2.2 资本的形态 货币资本：处于货币形态的资本，包括现金、银行存款和其他货币资金； 实物资本：实物形态的资本，包括存货和固定资产； 无形资本：不具有实物形态的资本，如企业拥有的专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权和商誉等； 对外投资：对外投出的各种股权性质和债权性质的投资； 各种应收款：包括应收账款、应收票据、预付账款、应收利息和其他应收款。;按资本运营方式的分类 企业兼并 企业收购 跨国并购 企业重组 按资本运动的状态分类 资本筹集 资本投资 资本扩张 资本流动 资本分配; ;从资本运营活动是否跨越本国国界来看 国内资本运营：资本运营活动只是在本国范围之内进行 国际资本运营：资本运营活动跨越本国国界，通过国际资本市场，从国外筹集资本，向境外投资，进行跨国并购等，从境外投资获得利润，与其他国家的企业、单位、个人发生经济和财务关系;1.3.3 资本运营的目标 利润最大化 所有者（股东）权益最大化 企业价值最大化 三者是一致的。企业价值最大化具有全面性，因为企业价值是根据企业未来各期的预期收益和考虑了风险报酬率的折现率（资本成本）来计算的，既考虑了货币时间价值，又考虑了投资的风险价值；利润最大化和所有者权益最大化两种目标比较易于衡量，而企业价值最大化目标的衡量则比较复杂。;1.4 资本运营的风险 风险：是事前的预期结果与事后的实际结果不一致的可能性。一般认为，风险主要是指不利可能性的出现。 1.4.1 经营风险 是企业经营过程的不确定性引起企业息税前利润率变动的可能性 经营风险主要来自以下几个方面： 经营环境的变化（市场环境；经济、政治、自然环境等企业无法左右的因素变化） 经营决策失误;1.4.2 财务风险（筹资风险） 财务风险是企业因使用借入资本而引起自有资本利润率的不确定性，可能使自有资本利润率提高，也可能使它降低，甚至有可能使企业无力付息还本而陷入困境而有破产的危险。 1.4.3 金融风险 信用（贷）风险 利率风险：因利率变动引起实际利润率发生变化而产生的风险。 外汇风险：因汇率变动可能受到的影响（损失或得利），特别是考虑蒙受的损失。;2 房地产企业筹资;2.1 房地产项目融资概述 2.1.1 金融市场 （1）金融与金融市场 金融是货币流通和信用活动以及与之相联系的经济活动的总称。广义的金融泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算、融通有关的经济活动，甚至包括金银的买卖。狭义的金融专指信用货币的融通。金融的内容可概括为货币的发行与转让，保险、信托、国内、国际的货币结算等。 ; 金融市场是资金供需双方通过信用工具进行资金融通和金融产品交易的场所或运营网络，是实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和有价证券