世联_安徽淮北众安温哥华城三期价格策略报告2010.pptVIP

本报告是严格保密的。 众安温哥华城三期价格策略报告 谨呈：安徽众安房地产开发有限公司 中国·淮北 2010年5月28日 1 定价基础分析 3 核心均价推导 4 价格制表完成 5 价格策略实现 2 价格策略制定 报告导图 目标分析 市场分析 竞争分析 客户分析 7月底清盘，总套数264套 即每月132套（包括20套联排 ），远远超出市场平均水平 1 速度目标 现状：市场月正常速度平均40套/月；本项目，从2003年以来，5、6、7月最佳销售月度总和为134套。 提升巩固淮北第一品牌地位 即在现状的约束下，通过一定的营销策略，实现项目第一大盘、第一品牌地位 3 品牌提升 现状：众安房产作为上市公司，处于淮北开发品牌第一梯度，温哥华城作为第一大盘，面临同质楼盘带来的市场更加激烈。 整盘战略下的价格目标及现状 快速清盘，无明确价格目标 即保证一定利润下，实现7月底清盘 2 价格目标 现状：老城区价格在4500元左右；城东区域价值目前偏低；本项目价格在3300元左右。 价格目标以完成快速销售和品牌提升为前提 在保证一定利润下，实现快速清盘和品牌提升 2 价格目标 1 速度目标 每月132套，项目历年5、6、7月最佳销售月度总和为134套 3 品牌提升 提升巩固淮北第一品牌地位 对价格目标的启示：价格不是终极目标，在保证一定利润下，实现快速清盘和品牌提升 市场分析 土地供应市场：3-5月份淮北市共有22块土地出让，目前成交16个地块，总计496.73亩土地，去年同期无土地供应量，未来2年内，市场竞争将加剧。 3500 17012.26㎡（25.52亩） 规划环山东路 淮 国 土 挂（2010）04号 3180 14439.10㎡（21.66亩） 淮北煤炭师范学院 淮 国 土 挂（2010）03号 3900 23594.36㎡（35.39亩） 翠峰路西、南黎路 淮 国 土 挂（2010）02号 1000 17645.81㎡（26.47亩） 长山路东、宿丁路 淮 国 土 挂（2010）01号 410 12300.94㎡（18.45亩） 相山区凤凰山工业园凤凰大道 淮 国 土 挂（2010）17号 1240 39061.98㎡（58.59亩） 相山区凤凰山工业园、凤凰大道 淮 国 土 挂（2010）16号 1680 53342.59㎡（80.01亩） 相山区凤凰山工业园、凤凰大道 淮 国 土 挂（2010）15号 630 19054.45㎡（28.58亩） 相山区凤凰山工业园、湘西路 淮 国 土 挂（2010）14号 190 9629.3㎡（14.44亩） 杜集经济开发区、紫藤路 淮 国 土 挂（2010）12号 600 9986.22㎡（14.98亩） 相山南路西、寇弯社区 淮 国 土 挂（2010）08号 560 8872.88㎡（13.31亩） 相山南路西、寇弯社区 淮 国 土 挂（2010）07号 630 10059.57㎡（15.09亩） 相山南路西、寇弯社区 淮 国 土 挂（2010）06号 620 9887.53㎡（14.83亩） 相山南路西、寇弯社区 淮 国 土 挂（2010）05号 840 26204.85㎡（39.31亩） 202省道西、101省道 淮 国 土 挂（2010）13号 1690 53327.78㎡（79.99亩） 相山区凤凰山工业园、凤凰大道 淮 国 土 挂（2010）10号 240 6738㎡（10.11亩） 相山区凤凰山工业园 淮 国 土 挂（2010）09号 成交价 （万元） 面 积 座 落 地块编号 市场分析 住宅供销情况：全市新供应量较小，住宅供销在短期内呈现供小于求的特征，6、7月份住宅供应量将出现增大局面。 0 0 0 0 0 0 烈山区 103210.38 1118 109273.5 1180 31630.15 257 杜集区 1236433.37 14070 1360234.13 15509 510583.5 4876 相山区 面积 (M2) 套数 面积 (M2) 套数 面积 (M2) 套数 备案统计 ? 成交统计 预售统计 区域 相山区一直是淮北楼市主场，供应套楼占全市95%。下半年市场竞争加剧，同时以相山区最为活跃。 供应量为510583.5平方 ，成交量为1360234.13，住宅供销在短期内将出现供小于求的特征。 根据4月市场调研结果得知，相山庭院、金色云庭、中央花城、滨湖新城等楼盘将在6、7月或下半年有部分房源入市。 淮北5月成交统计 市场分析 全市成交分析：淮北楼市成交量下降26%，房价上升3.6%，近三月均价以2.37%速度呈上升之势。 4月，淮北全市住宅成交量达685套，环比下降26%。截止到5月19日，全市住宅成交量达305套，同比呈现下降趋势。 4月，全市