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目录 前言 第一部分:项目理解 第二部分:项目定位 第三部分:客户定位 第四部分:产品建议 第五部分:项目推广 前 言 1999年‘广州奥林匹克花园’ 中地行与奥园开始了第一次友好的携手。 ‘中地兵法’把‘奥园风采’演绎得淋漓尽致,创出了楼市的神话。 现今,有幸介入“南沙奥园新城”的策划,我们经历“认识--理解--思考--发掘--运用--解决--提升”的思维过程,运用中地行长期积累下来的营销经验,采用常规及超常规的营销模式,面对市场所需,解决奥园之所虑,实现本案价值所在,并对本案的价值进行提升,最终赢得营销的最高目标。 企划思路解构图示 第一部分 项目理解 奥园科学而先进的开发理念 奥园品牌在全国的扩张 奥园品牌始点:广州奥林匹克花园(1998年) 奥园品牌第一次延伸:番禺奥林匹克花园(2000年) 奥园品牌再次提升:南国奥林匹克花园(2001年) 奥园,步进地产颠覆时代----城市运营 2.让南沙成为奥园的南沙 奥园集团运营城市的优质载体-----南沙 南沙现状 (区域的成熟度、区域的广度、区域的深度、区域的高度) 南沙的前景---现代化滨海新城 (成功案例:上海浦东、日本东京湾) 奥园,南沙运营的战略思想 奥园南沙第一站——南沙奥园新城 奥园集团与政府在南沙概念下的一体化 类似区域对比表 3.对南沙奥园新城的理解 对地块分析 座落于山林湖海之间,三面环山,一面向海(狮子洋),地势挺拔,落差高达147米。山体中有水库、天然湖泊、清泉。地块保留着大量的自然风貌。 项目优势 地理优势 政府优势 地块环境优势 发展商品牌的优势 复合地产的延展优势 产品设计优势 时机优势 旅游资源优势 我们的核心优势在于:山海+品牌+复合 基于上述优势,作为奥园在南沙第一站,奥园新城必将成为南沙的一张城市名片,乘载南沙的东风走向全国。 项目不足 南沙生活配套不完善:交通、娱乐、商业、教育等配套仍处于“城镇阶段”。 区域知名度低:南沙房地产项目刚上马,尚未形成片区房产消费效应。 本地消费力不足: 南沙的区域现状地大人小,常住人口约6万,30万—50万人口规模仍在未来;开发刚起步,周边整体环境、交通配套、生活配套不成熟。 人气不足:消费目的多样性,对物业要求更高。 对南沙区域发展信心问题:未来的情形现在谁也不清楚,珠江新城不也说了好多年吗? 淡化建议 交通配套问题淡化建议:通过未来的交通规划 商业、娱乐配套问题,淡化建议:通过对未来生活的描述,降低现时配套不足的影响。如建设以下各大中心 区域知名度低淡化建议:充分利用政府资源,由政府牵头进行招商引资活动,增加政府性新闻炒作,联合其它房产开发商,大量进行宣传推广,预热板块,让板块知名度逐步扩大。 本地消费力不足淡化建议:外援,向外拓展消费群体空间,把目标瞄准珠三角的重要城市和地区,我们的客户将来自南沙本地市场、番禺市桥、广州中心、东莞虎门、中山小榄、古镇、顺德、香港、澳门。 对南沙区域发展信心问题淡化建议:通过区域分析,对比,消除对区域发展信心不足。 第二部分 项目定位 1.将奥园新城建成——极品奥园 奥园新产品的品牌细分策略 架构诠释 南沙奥园新城——统领奥园集团在南沙开发的商业、办公、住宅等产业类型,界定清晰的地理标签以及开发集团名称,主要展示项目地理以及发展商优势; 国奥数码城、酒店、奥园、中华养生园等项目——根据不同的产业功能以及经营方式,分门别类地划分到整个南沙奥园项目的子项目中,进行项目产品分品牌细分,有利于子项目个性的突出,树立市场识别,对不同的客户有不同的针对性宣传。 项目定位架构图 项目总定位诠释: 缘起一:我们对南沙奥园的共识 : 站在梦想前岸,奥园要做新世纪的舵手!南沙奥园新城要成为“万千荣耀于一身的魅力城”,要成为奥园目前产品中的冠军,奥园历程中的“珠穆朗玛”! 缘起二、我们对南沙奥园的期望与设想 在这个奥园,我们要做一个—— “极品的奥园、桂冠的新城、自由复合的国度”。 在这个奥园,我们要做一个—— “领导者、导航人、军事家、战略家” 在这个奥园,我们要让所有的来者领略到—— “一流的、领先的、度假的、休闲的、运动的、健康的、养生的、自由的、成功的、非物质的”居住价值。 因此,我们对南沙奥园的定位是—— 南沙奥园新城 桂冠生活新航母 桂冠生活概念的诠释: “桂冠生活”的生活体验—— 是1种标准、5大体系与3重价值 1种标准—— 1种执着追求并享有完美顶级居住品质的标准; 5大体系——护山爱海惜湖的绿色环保规划体系;欧洲意式风格高雅
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