2010年洛阳写字楼商业形态可行性研究报告（二）.pptVIP

* 市场研究---洛阳市写字楼商业未来发展 “商务综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 　 商务综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。 CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50%左右，公寓占25%左右，其它25%为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。 ? 未来方向——商务综合体 市场研究---洛阳市写字楼商业未来发展 ? 套用此定义，洛阳市的CBD商务综合体已经显现出轮廓，如王府井商业区、洛南新区等。遗憾的是大楼多，配套少。新区交通不便，有目共睹。 ? 大型城市商务体建筑必须拥有齐备的生活系统——集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。目前，洛阳的写字楼项目来说，能在办公室楼下喝一杯下午茶，已经是一件奢侈的事情了。更别说有上海金桥国际广场那样配套景观：6万平方米的占地，容积率不到3.草坪、树木绿荫，如在公园中行走。 ? 商务综合体，它为入驻写字楼的白领，提供了一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间。在满足他们对高效率工作的追求的同事，又能提供舒适惬意的高品质生活。 未来方向——商务综合体 市场研究---洛阳市写字楼商业未来发展 另外，商务综合体会形成商业和商务非常良好的互动。既可以给写字楼的人群提供一些配套，同时又使这个商业得到一部分相对稳定的客流，形成这样的小环境之后，对于整个物业价值的提升，拉动的意义非常大。 对用户来说，投资回报率、商圈大环境和未来发展是主要的投资依据。对开发者来说，创造商业形态，创造最大化利润。 双赢，不是一句空话。是要有实实在在的好处。对于能带来双赢的城市综合体又来说，必然成为未来的发展方向。 洛阳已开启发展商务综合体的时代。世贸中心的成功商业运作足以说明洛阳市场对高端写字楼的需求。 ? 5A已经来了。商务综合体，是洛阳商业的未来发展模式！ 未来方向——商务综合体 住宅 商业 写字楼 综合体研究 项目研究 市场研究 区域研究 城市研究 项目研究---西工区 地下约200 停车位 30%--40% 空置率 2部 电梯配比 25元/每平米 租金水平 0.8 元/平方米·月 物业费 空调 配套 西工区中州中路与王城大道交汇处东南角 地址 富雅东方 项目名称 项目研究---西工区 260平米 租用 洛阳萍聚缘酒店式公寓 90平米 租用 洛阳拓海通信工程有限公司 130平米 租用 洛阳懿皇房地产经济有限公司 200平米 租用 洛阳温可馨舞蹈教练 340平米 租用 君逸公寓富雅东方店 230平米 自用 洛阳东方富雅投资担保公司 160平米 租用 第七感摄影 500平米 自用 丽都酒店公寓 使用面积 租赁/自用 入驻企业明细 项目研究---西工区 停车位 50% 空置率 3部 电梯配比 17元/每平米 租金水平 物业费 空调 配套 中州路与芳林路交汇处 地址 数码大厦 项目名称 项目研究---西工区 156平米 租用 洛阳高鹏太阳能源科技有限公司 410平米 租用 洛阳汉蒸堂光学美肤院 86平米 租用 洛阳绿港商务公司 161平米 租用 洛阳鑫鑫通讯 138平米 租用 洛阳华澄机床设备有限公司 74平米 租用 洛阳百商网络技术有限公司 169平米 租用 洛阳分类信息网 156平米 租用 西安音乐学院洛阳培训基地 86平米 租用 洛阳融科 156平米 租用 洛阳北大青鸟数码大厦校区 209平米 租用 洛阳易迪教育咨询有限 使用面积 租赁/自用 入驻企业明细 项目研究---西工区 门前停车 停车位 30% 空置率 2部 电梯配比 17-22元/每平米 租金水平 物业费 配套 地址 春蕾大厦 项目名称 项目研究---西工区 43平米 租用 金鼎装饰 52平米 租用 河南康喜科技有限公司 65平米 租用 洛阳市森泰生物工程有限公司 43平米 租用 洛阳百力克矿山机械有限公司 52平米 租用 河南星皇文化传媒有限公司 43平米 租用 洛阳泰莱机器制造有限公司 68平米 租用 洛阳灵睿网络技术有限公司