2011年襄樊市冠通-半岛观邸项目前期提案（下）.pptVIP

冠通·半岛观邸项目前期提案（下） 武汉·睿麟地产 产品建议之------社区配套篇 奢豪半岛会所； 社区顶级酒窖； 冠通图书馆； 休闲网球场； 国际双语幼儿园。 启动期价格策略----高开高走，严格控制总价 7、项目开发策略 价格定位工具包 项目投资估算 投资：为了保证项目投产和生产经营活动的正常进行而投入的活劳动和物化劳动价值的总和。 固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的资金。 固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。 由工程费用、其他费用、预备费用等组成。 流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后生产经营过程中周转使用的资金。 流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产。 由现金、应收及预付款项、存货等项组成。 项目投资估算 构成： 固定资产投资 静态投资 土地费用 前期工程 基础设施建设费 公共配套设施建设费 建筑工程费用 安装工程费用 设备及工器具的购置费用 其他工程费用 基本预备费 项目投资估算 动态投资 建设期利息 固定资产投资方向调节税 涨价预备费 汇率变动预备费 流动资产投资：应收及预付款、存货、现金 勘查设计费 管理费 销售费用 建设项目投资估算 固定资产投资估算： 估算是在投资项目可行性研究阶段，采用模拟已建成的同类项目或参照经验指标或采用编制概算等方法来估算项目所需的全部投资费用。 概算是在初步设计阶段根据设计图样、概算定额、费用定额、设备和材料的预算价格、工资标准等资料编制的比估算更详细、精确的全部建设费用。 预算是在施工图设计阶段根据施工图样、预算定额、费用定额、设备和材料预算价格、工资标准等资料编制的更为详细、精确的技术经济文件，用以确定项目所需的全部投资费用。 决算是反映项目实际造价的文件，是办理交付使用新增资产的依据。 建设项目投资估算 常用的固定资产估算方法 类比估算法：根据已建成的与拟建项目工艺技术路线相同的同类产品项目来估算。 单位生产能力法 规模指数法 系数估算法 概算指标估算法：按概算定额分部分项估算。 常用的流动资产投资估算方法 类比估算法 分项估算法：按流动资产的构成分项估算。 税收与税金 我国目前的工商税制分为流转税、资源税、收益税、财产税、特定行为税等几类。其中与项目经济评价有关的主要税种是： 从销售收入中扣除的增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加； 计入总成本费用的房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等； 计入固定资产总投资的固定资产投资方向调节税； 从利润中扣除的所得税等。 税收与税金 营业税： 应纳营业税税额＝营业额×适用税率。销售不动产的税率均为5％。 城乡维护建设税： 以纳税人实际缴纳的营业税税额为附征依据。税率为7％（市区）。 教育费附加： 以纳税人实际缴纳的营业税税额为附征依据。教育费附加率为3％。 企业所得税： 应交所得税=应纳税所得额×所得税税率。应纳税所得额：利润总额±税收调整项目金额。房地产企业所得税率一般为33％。 土地使用税： 每年0.2～10元/平方米，按城市规模分四级按年计税。（税前列支） 税收与税金 房产税： 出租房屋租金的12％，出售房屋现值的1.2％。（税前列支） 固定资产投资方向调节税： 计税依据为固定资产投资项目实际完成的投资额。 差别比例税率： 对于国家急需发展的基建或技改项目投资，适用零税率； 对国家鼓励发展但受能源、交通等制约的基建项目，实行5％的轻税政策； 对楼堂馆所以及国家严格限制发展的基建项目，实行30％的重税政策； 对职工住宅的建设投资实行5％的税率； 对不属于上述四种的其他项目投资，实行中等税负政策（10％、15％）。 * 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 别墅级豪华配套： 没有顶级的圈层符号不能称之为半岛生活——1000㎡巴洛克式会所 半岛观邸会所 半岛观邸酒窖： 社区私享200㎡顶级奢藏酒窖 200㎡私家酒窑，可存贮酒约5000支葡萄酒 冠通图书馆 休闲网球场 国际双语幼儿园 5、推广策略篇 项目营销建议 营销核心价值提炼 古典主义手法造园，植物绿地、景观节点、园林小品独具特色； 高品质园林 双拼、联排、多层、高层的多种组合 大型社区 新古典主义建筑风格； 异域风情 创新的户型设计； 开创凌墅产品； 高端物业半岛产品入市。 领先产品 襄城区内房地产开发的稀缺性； 稀缺资源 项目核心提炼—— 项目价值体系 保障体系 激励体系 发展利好 人文资源 稀缺资源 园林规划 户型设计 区域前景 开发品牌