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物業与物業管理 物業 - 已建成投入使用的建筑物及其相關的設備、設施和 場地。 物業管理 - 受物業所有人的委托，依据物業管理委托合同， 對物業的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、 衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維 護、修繕和養護，并向物業所有人和使用人提供 綜合性的有償服務。 物業設備、設施 建筑物本体及場 地上的相關供配電、供排水、供气、供冷(暖)及運輸系統、弱電系統等附屬配套的設備、設施，它們是构成房屋建筑實体的有机組成部份。 物業設備、設施管理的意義 物業管理者按照一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術標准要求，對物業所有的公共設備、設施進行日常養護和維修，使物業所有的公共設備、設施處于良好的工作狀態，并盡量保持其使用价值，与物業使用者提供高效、优質、安全、便捷的綜合服務。 建筑物設備、設施分類 暖通、衛生設備、設施 電气設備、設施 輔助設備、設施 暖通、衛生設備、設施 給水系統、排水系統、消防水系統； 噴水沖洗机、洗地毯机、洗外牆机械； 供冷系統、通風系統、鍋爐(供熱)系統。 電气設備、設施 高壓變電系統、供配電系統、應急供電系統； 消防報警系統、安防監控報警系統； 通訊、視像、廣播、智能化网絡系統； 垂直電梯、自動扶梯、液壓客梯/貨梯； 建筑物防雷及接地系統。 輔助設備、設施 油煙處理、潑水處理、噪聲處理； 景觀噴泉、燈飾廣告設施； 体育運動設施、健身器械、娛樂及游戲設施。 物業設備、設施管理目的 給物業使用人創造一個安全、舒适、文明、和諧的生活和工作環境； 有利于提高城市管理的社會化、專業化； 有效延長物業設備、設施的使用年限及确保其功能的正常發揮； 以最經濟的壽命周期費用，獲取最大的設備、設施投資效益。 物業設備、設施管理的目標 保持設備、設施的完好 保障設備、設施“安全、可靠、經濟、合理”運行 延長設備、設施壽命周期。 管理者應具備的素質 有超前意識和憂患意識； 有良好服務意識和技術素質； 有全面計划管理意識； 有全面質量管理意識。 設備運行管理的“八字”方針 安全——通過對設備(設施)的維修管理，使物業使用人 感舒适安全； 可靠——設備的運行、維護保養應按相關的規程實施， 其內容和質量質量應達到的標准，杜絕組織管 理上的疏忽，保証設備無故障可靠運行。 經濟——加強維修工程成本管理，維修資金和維修定額 管理； 合理——合理安排人力、物力、財力，務求少花錢多保 養，要制定詳細的維修計划和方案； 一 ﹒有良好的服務意識和技術素質 設備管理者不但要具有堅實的理論基礎知識，還要 具有良好的物業服務管理意識。不但熟悉本專業 設 備系統的性能，而且要 有較強的處理實際問題能力。 有良好技術素質，才能應付和處理隨時可能發生的設 備故障，才能發現和消滅設備事故于未然，使設備 保持完好水平，确保物業管理的正常運轉。 二﹒有超前意識和憂患意識 一位优秀的設備管理者，要具有不斷進取，善于接受 新事物和勇 于創新改革的良好素質。要經常檢討設 備管理，設備狀況。不斷 改進管理，改進設備，提 高技術水平和管理水平。 對于新建的物業，要爭取 超前介入設計，施工階段的工作，從物業管理的角 度對設計、施工中的不合理，提出改進意見，使物業 建成后，更能滿足物業管理的要求，更好地為業主服 務。 三﹒全面計划管理的水平 “三全管理”即：全面計划管理、全面質量管理和全 面經濟核算。 全面計划管理亦即“目標管理”。可分為短期、中期、 長期三种管理，具体要求如下： a. 短期計划 短期計划，一般是指月度工作計划和季度工作計划 是物業日常全面管理的工作計划。月度和租季度計 划要做到立項有据，目標明确，措施具体，限定完 成時間，實施人員落實。短期計划費用由管理費支 出。 b. 中期計