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万科兰乔圣菲市场报告 2011 年8 月万科兰乔圣菲市场报告 一、小区居住情况 毛坯户数 32户 装修自住 40% 37户 46% 装修空关 11户 14% 二、小区在售在租情况 截止9 月14 日 ，共5 套在售，5 套在租。最高单价 9.74 万/㎡，最低单价6.34/㎡， 平 均单价7.46 万/㎡；最高总价 3800 成交，最低总价 1700 万成交，平均总价2320 万/㎡ 1、小区在售一览表 栋数 面积（㎡） 占地花园（㎡） 售价（万） 别墅 512 300 3800 万成交 别墅 273 600 1950 万成交 别墅 390 1000 3800 万成交 别墅 301.29 450 2200 万成交 别墅 268 500 1700 万成交 2 、小区在租一览表 三、小区成交情况 栋数 面积（㎡） 花园（㎡） 成交价格（万） 别墅 289+200 400 2300 四、本月政策解析 “价格倒挂”将成二手房价调整催化剂 一二房价格“倒挂”成为近期楼市热议的焦点。最新调研数据显示：沪上楼市一二手房价 格“倒挂”现象在8 月明显加剧，“倒挂”幅度已达10%，并且呈现蔓延趋势。 1 万科兰乔圣菲市场报告 受到政策持续影响，外围新盘销售进度放缓。据统计，新盘开盘当月的平均销售率，已 由去年下半年的60%～70%下降至30%～40% 。基于房源库存压力，不少滞销楼盘都加大 了促销打折的力度，一些预热盘也因此下调了预期售价。数据显示，8 月份前三周，全市外 郊环间的一手房成交均价为17783 元/平米，环比上涨1.3%，较上月回落2.2 个百分点。 由于新房交易周期导致的数据延迟，预计下月新房价格调整将在数据上有所体现。 根据二手房成交数据与新房的比对，本来外围区域的一手房价格与二手房价格相差不大， 一般情况下，同一小区品质接近的二手房价格要低10%～15%，约在2000～3000 元/平米。 不过由于二手房交易税费较高，大部分成本实际转嫁至房价当中，这些成本约相当于总房价 的8%～9%。所以，这样平均下来同品质的二手房单价与新房相差无几，二手房的优势主 要在于选择范围大，小区成熟度更高，并且可以即时入住。 “倒挂”现象有可能持续并且加剧，这将对二手房市场带来持续的压力。目前上海可售 一手房存量较大，达5 万多套，存销比例明显加大，促使开发商回笼资金压力增加，为了尽 快回笼资金不得不推出一些优惠活动，以此来笼络购房者。政策面收紧，需求一定时间内都 难以大幅释放，所以外围区域的一手房价格短期内很难走高。 部分诚意出售的房东已经开始有所动作，这使得近期的二手房价格出现松动。据我们第 一别墅调查，目前房东挂牌房源，挂牌总金额，均有一定的幅度的降价空间，下调幅度大多 在5%左右。不过，也有不着急卖的房东转变策略由售转租。虽然，面临市场带来的巨大压 力，但是和开发商相比，房东的选择仍然比较自由，出现分化是自然的。