农用地流转价格评估方法研究.docVIP

农用地流转价格评估方法研究 李雪，徐目圣( 中国矿业大学环境与测绘学院，江苏徐州221116) 摘要借鉴现行不动产估价的相关理论与方法，提出适宜农村土地流转价格的3 种评估方法，即收益还原法、市场类比法以及机会成本 法。同时，对这3 种估价方法进行比较，提出其适用条件。 关键词农用地流转; 评估; 社会价值 中图分类号F301． 3 文献标识码A 文章编号0517 － 6611( 2011) 18 － 11189 － 03 Assessment of Agricultural Land Transfer Price LI Xue et al ( School of Environment Science and Spatial Informatics，China University of Mining and Technology，Xuzhou，Jiangsu 221116) Abstract According to the related theory and methods of the current real estate assessment，three types of evaluation methods suitable for agricultural land transfer were introduced，such as income approach，market alternative approach and opportunity cost approach． And three types of evaluation methods were analyzed to find their applicable condition． Key words Agricultural land transfer; Assessment; Social values 基金项目中国矿业大学社会科学基金项目( 2009-272-3732) 。 作者简介李雪( 1987 － ) ，女，安徽宿州人，硕士研究生，研究方向: 土 地经济，E-mail: lixue51321@126． com。 收稿日期2011-03-11 2008 年10 月19 日中共十七届中央委员会第3 次全体 会议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的 决定》。该文件为实现农村土地规模经营、降低农业成本、促 进农村经济发展提供强有力的政策支撑。但是，目前我国农 用地流转市场发育不完善、流转行为不规范、流转价格低廉 等问题是制约高效流转的关键因素［1］。基于以上背景，笔者 试图完善农用地流转价格体系，提出切实可行的农用地流转 价格评估方法，充分体现农地资产的经济价值、社会价值，促 进农地资源的优化配置，推进农业规模化生产，实现农业现 代化，从根本上保障农民权益。 目前，国内有关农用地流转价格方面的研究较多。有些 是建立在农用地分等定级的基础上展开的相关研究。朱道 林阐述了农用地定级与估价成果在农用地流转中的应用［2］; 张凤荣等指出，通过收益核算确定的农用地价格是农用地实 用价值的真实反映，以农用地价格作为土地的承包费、转包 费、转让费、租???费的基础性参照标准是促进农用地使用权 合理流转的可靠保证［3］。有些是基于农用地基准地价修正 的基础上展开的研究。吕萍等认为，农用地转让价格只需要 在农用地基准地价的基础上进行一些个别因子的修正，即可 确定其流转价格; 农用地出租价格可看作农用地转让价格等 值的现金存入银行所得的利息收入［4］。另外，还有一部分是 针对不同流转形式提出的农用地价格测算体系。路燕等从 农地集体内部流转、农地集体外转用等流转方式分析不同的 流转价格形式，提出在政府层面建立包括农地质量基准地 价、征地区片综合地价和标定地价在内的农地价格体系［5］。 但是，目前国内还没有具体的、实施性强的农用地流转价格 的评估方法。价格问题又是流转中的核心问题，所以很有必 要作深入分析。 1 相关概念界定 1． 1 农用地流转农地流转主要存在发包过程和转包过程 2 个过程。发包过程是农地的初次流转，是农地由集体经济 组织向农户的转移过程，是所有权与承包权的分离过程。转 包是农地的再次流转，是农地在不改变农用性质的前提下由 农户向其他单位或个人转移的过程，是承包权与使用权的分 离过程［6 － 7］。转包可以向本集体经济组织内的农户或企业 流转土地，也可以向本集体经济组织以外的个人或企业流转 土地，也称为农地流转，即农用地使用权流转。这是该文研 究的重点。 1． 2 农用地流转价格农地使用权流转价格不能等同于农 用地的价格。这是因为农地使用权的流转仅仅是把土地的 使用权转让给其他经济主体使用。土地使用权在这里取得 相对独立的状态。转