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品牌谋定市场 2003-05-27品牌实验室 人们消费观念逐渐多元化的社会现实，导致功能实用型、情感享受型以及自我表达型等多种消费形态的并存，对于房地产而言，消费者已不再仅仅满足于钢筋水泥浇灌的物理属性，而对于情感表达、个性展现抑或精神寄托等附加价值的追求，体现得愈加强烈。地产领域的品牌理念，已随着消费者的“品牌意识”和地产企业的“品牌行动”日渐升温。 　　我国房地产市场经历炒地段、炒规划和炒概念等几个阶段后，已跨入品牌竞争阶段，这也是未来房地产发展的趋势。像“招商”、“金地”等地产企业早已成立品牌部门，国内不少地产企业也已逐渐引入中外著名品牌顾问进行品牌规划和品牌管理。比如万科地产以物业管理卓越而著称；中海地产走大众精品化的品牌路线；金地的地产一向走景观住宅的品牌之路；华侨城地产以注重生态环境设计而闻名；招商地产则以区域标志性住宅为品牌卖点等等。 品牌重新划分地产市场格局 　　尽管目前我国地产市场上低价位仍能吸引部分消费者，但品牌作为消费者购房决策的重要因素，已成为不可阻挡的趋势。为数不多房地产企业已从品牌身上收到了可观的效益，像珠江地产北上进京从“珠江骏景”直至目前在京城东西南北全方位项目“开花”。 　　房地产业创建品牌的重要性，从某种角度而言更甚于其它行业的品牌： 　　一是消费的需要。 　　买房是消费者一生当中最重要的投资之一，客户很多情况下购买的是期房。住宅已经从单纯的消费品向投资品转变，特别是现在，住宅已经具有了向资本转化的功能。消费者置业观念的改变除了对产品和服务的基本要求之外，还有诸如对文化、品位、个性等多方面的追求和希冀。而品牌则正是对消费者的品质和其它要求的一种承诺，是消费者对地产产品或服务口碑相传的购买和使用体验。 　　二是竞争的需要。 　　先进国家的房地产产业化程度已经达到70%，而我们目前平均还没有达到30%；随着我国城镇化建设步伐的加快，每年3～4百万城市新增人口的庞大住房需求的趋势，均表明中国房地产巨大的发展空间。“地产企业不能形成垄断地位，而品牌会形成垄断优势”，品牌作为价值和增值的有力保证和个性展现与身份的象征，对竞争者而言，无疑是一种无形的市场制约。　 　　三是市场发展的需要。 　　房地产业进入了品牌竞争时代，个盘的销售由本地向周边地区辐射以及地产品牌连销的出现，使国内房地产已突破了地域界限，发展呈现多层次的差异性。而品牌所能迎合市场的表现便在于其品牌张力、产品更新速度、创新手段的增强以及强势的营销推广。拥有品牌的房地产能有效地消除地域之间的壁垒，轻易横跨多个地域，而没有品牌的房地产将为此付出昂贵的“进场费”，并且在强势品牌的挤压下，面临生死存亡的处境。 　　国内特别是深圳房地产企业，已有少数初步踏上品牌创建或经营的征程，有意识地进行品牌传播，如中海地产提出的做 “百年老店”的品牌口号，万科“为理想去实现”的品牌理念等，但国内大部分房产企业还不具备品牌的意识。很多房地产企业，充其量只能算是“名”牌，仅仅是广告费堆出的知名度较高而已，并不具备品牌的内涵。如果有人问它们的品牌核心价值是什么，恐怕大多数企业都无言以答。 定位并全力维护和宣扬品牌核心价值已成为许多国际一流品牌的共识，即每一个品牌行为都是对品牌建设的长程投资和贡献，都将成为品牌资产的积累和沉淀。 房地产强势品牌创建战略 　　品牌就其本质而言，是产品或服务的人格化。而房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。 　　品牌的终极目的不是建立在消费者心目中的形象认同，而是要促成消费者对产品或服务的购买乃至重复购买以及代为传播品牌。已进入品牌竞争时代的房地产业，以品牌为核心的资源重组和配置已成为企业重要机制。从企业发展和管理角度来看，品牌一系列资产的构成，包括品牌认同、品牌忠诚、品牌品质、品牌联想等。 　　对房地产企业来说，品牌是一种超越房屋等所有有形资产的附加价值，实施品牌创建战略以及加强品牌资产管理已经是摆在房地产企业面前的重要且必修的课题。 　　房地产品牌的创建，应该着力于以下几点： 　　一、以卓越品质打下品牌基础 　　产品是品牌的物化表现。 　　品质是房地产品牌创建的前提基础。现在消费者对房屋产品的认可已经不仅局限于其位置、环境以及广告效应等因素，住宅本身的舒适度也已成为房地产品牌影响消费者选择的重要因素。居住舒适度作为房产品质的核心内涵，除房产所系的功能结构、居住面积之外，还包含文化环境、住户构成、生活方式等多方面。 　　在商品房销售过程中，面积缩水、合同欺诈、工程质量等纠纷和诉讼，会对品牌的创建造成致命的伤害。 　　2002年创造了京城西部地区的最高“房价”和最快售房速度的锋尚国际公寓，便是凭其“告别空调暖气时代”、“按套内使用面积售房”以及“让业主入住以后满意”的实实在在的品质