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都是“一房二卖”惹的祸 　　【摘要】本文采取以案说法的形式解读《物权法》中的不动产登记制度和预告登记制度，希望能通过宣传与百姓生活密切相关的不动产保护制度来切实维护公众的合法财产权益。 　　【关键词】《物权法》；一房二卖；不动产登记制度；预告登记制度 　　【中图分类号】DF5【文献标识码】A 　　【文章编号】1007-4309（2011）02-0124-1.5 　　 　　我国现行《物权法》于2007年10月1日起正式施行，它的颁行在我国法治进程中具有重大意义。作为调整财产关系的重要法律，它的出台受到了社会各界的广泛关注。总体来看，《物权法》的基本目标就是关注民生，通过确立物权的各项规则以及物权的保护制度和方法，切实维护老百姓的合法财产权益。它不仅极大地保障了普通百姓的权益，而且给房地产行业套了一个“紧箍咒”。笔者认为，学好《物权法》，可以缓解群众、开发商之间可能因为房屋买卖等引发的矛盾、促进和谐，对保障民生工程的顺利进行有着深远的意义。 　　生活案例一：开发商重复抵押“一女二嫁” 　　上海市的姜太太看中了一处楼盘，交给了开发商2万元订金，并签了购房合同。按照约定，姜太太首付3成，其余银行贷款。办理银行按揭时需要提供产权证明，但开发商却迟迟不能提供房产证。姜太太经查询发现，原来自己居住的房子已经被抵押给了银行，自己并未拥有这套房子的产权。找开发商，开发商一直拖。姜太太到法院起诉，法院判开发商违约，赔2倍房款，但开发商却无钱支付，最终不了了之。 　　案例解析：如今，由于房价连连上涨，“一房二卖”的现象也屡见不鲜。“一房二卖”严重欺诈购房者，虽然政府采取了多种措施，但开发商“重复抵押”情况仍然存在。目前，国内实行的预售登记制度，难以对抗开发商的重复抵押，导致业主利益受损。《城市房地产管理法》规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”房产管理部门和土地管理部门通过对预售合同的登记备案管理，体现监督检查、宏观调控，但不具备债权保全的对抗效力。最高人民法院出台《关于审理??品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释规定，在商品房买卖合同成立以后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担赔偿责任。这条规定说明，购房者与开发商签订预售合同后，假如开发商将房屋抵押，购房者是不能对抗抵押权的，只能以违约让开发商赔偿损失，这显然不是多数购房者的愿望。 　　生活案例二：房主“一房二卖” 　　话说无业青年王某，从父母那儿继承了一处房产并已经过户到自己的名下。但如今他因赌博欠下了巨额债务，不得不卖房抵债。但在卖房时，他动了歪心眼。把这栋房产以20万元的价格卖给了张大爷，买卖合同已经签了，对方钱也付到位了，双方在合同中约定一周后到房产局去办理更名手续。交易完毕后，为了让张大爷放心，王某把房子钥匙也给了张大爷。张大爷也乐呵呵地就搬进去了，就等着一周后办理房屋登记。 　　可是就在第二天，王某又把这栋房产以25万元的价格卖给了李小姐，并在当天到房产局办理了过户手续。那么现在后签合同的李小姐拿着房产证找上门来，要张大爷搬出这栋房子。那么大家觉得现在这套房子该归谁所有呢？为什么呢？ 　　案例解析：在这个案例中，我们看到有两份房屋买卖合同，并且它们都是真实有效的。根据买卖合同，在双方当事人之间产生了债权债务关系。先签的合同和后签的合同在法律效力上是平等的，也就是说债权是无先后之分的。但是房屋所有权是物权，卖房子即处分自己房子的物权。签完房屋买卖合同后，债权人只享有债权。但过户登记后，买房人不仅仅享有债权，还享有物权。物权和债权相比，法律上，物权的效力优先于债权。也就是说，当在一个财产上，比如房子上既有债权又有物权的时候，法律优先保护物权，因此所有权由第二个买房人取得，法律优先保护李小姐的权利。 　　如果大家买房子之类不动产，光签合同是不行的，要取得房屋所有权就必须进行过户登记。光占有房子不代表你有房屋所有权。在这个案例中，我们看到虽然张大爷先付的款，但是却没有到房产局办理产权登记。依照不动产的转让原则，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立，变更转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发效力。” 　　在这个案例中，当张大爷签完合同后，付完房款后，无业青年王某仍然是这栋房产的所有权人，因为房产证上的名字还是王某。现在这个房产所有权人已经过户到李小姐名下，也就意味着李小姐现在是这栋房屋的所有权人。张