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二手房合同中关键数字
二手房合同中的关键数字
签订二手房买卖合同,尤其要重视数字。专家表示,一般情况下,买卖双方对于房价等比较重要的数字还是会引起充分重视的,一般都不会在此上面出错。但对于交易日期、违约金、税费等方面,可能会因为疏忽大意而留下隐患,因此对这些数据,一定不能大意。
据介绍,当前市场上较为常见的是卖家尚有贷款未还清,而买家需要向银行申请按揭贷款的情形,此类交易也相对较为复杂,故在此主要针对这种情形进行详细分析。
力求精准的数字
在房产买卖合同中,有些数字是不能出错的,否则会给自己带来诸多麻烦。
首先是房价。也许会有很多人会发出这样的疑问,房价怎么会出错呢?但现实中的确有人愿意出错,而且是明知有错也要将错就错。业内人士解释说,目前由于二手房交易涉及到众多税费,少数人出于逃税考虑,不惜采用非常规手段,如“做低”房价,签“阴阳合同”来达到目的。其好处不言而喻,卖家可以减少个税、营业税等支付金额,而买家也能达到降低契税的目的。
但这样做虽然利己了,但同时也会“损己”。上海君悦律师事务所许海波律师表示,“做低”房价对买卖双方都有风险存在,就卖家而言,万一交易过程出现变化而导致交易中断,那么要追回合同以外部分房款,可能会花费很大的精力;而对于买家来说,由于“做低”了房价,在日后换房出售这套房产时,会被征收更多的个税。
另外一个数字虽然不会直接出现在买卖合同中,但如果忽略了它的存在,会给自己带来麻烦,即签约人数。律师表示,若为共有财产,则应在签订买卖合同时,房地产权证内的共有人都须同时到场并签字盖章,或者需卖家出具由公证机关公证过的委托书,以免在日后产生不必要的纠纷。
交易时间松紧适度
在交易过程中,为了尽快结束交易,力求将各个交易环节衔接得非常紧凑。专家表示,在办理各项手续时可以这样做,但在合同中,却不必将交易时间控制得过严,以免带来不便。
专家举例说,如买家申请银行按揭贷款,如果手续齐全,完全可以在7个工作日内通过审批。但在实际办理过程中,由于手续问题,可能会存在补办手续的情形,这样申请过程肯定会延长。如果在买卖合同中将申请按揭贷款时间限制在7天之内,会有可能会因为补办手续而延长,这等于买家违约。
专家表示,在实际交易过程中,一般有两个时间节点需要注意,即从签订房屋买卖合同到办理过户手续所需时间,以及办理过户手续到交房之间的时间。一般说来,前者为35-40天不等,而过户到收房之间的时间间隔为15天左右。
还有一个时间比较重要。对于买家来说,可能因为一些意想不到的原因,比如信用记录有瑕疵,将导致该买家无法获得足额贷款。比如张先生购买一套二手住宅,向银行申请100万元的按揭贷款,但是银行发现其信用记录中有不良记录,因此只批准80万元,那么对于张先生来说,他必须在一定的时间内另行筹措20万元的购房款,那么这段时间到底应定为多少天?记者了解到,有不少房产经纪人将这段时间约定在一周之内,而不少对此不明就里的购房者也同意了这样的做法。但专家表示,其实碰到这种情形之后,很多买家是无法在一周内筹集到更多的资金的,因此建议将时间再延长一些,如延长至办理过户手续时补交差额部分,筹款时间可延长至三个星期,这样可给买家留下充足的时间进行补救。
此外,还有一个时间不能忽略,即户口迁出时间。虽然目前户口管理制度做出了调整,即在卖家户口未迁出的情形下,买家可以将户口迁进来。但是考虑到动迁可能会产生补偿,还是要求卖家尽早将户口迁出为宜。一般情况下,可在合同中约定办理过户手续之后的20天内办妥原有户口迁出手续,或者约定在交房之前办妥。
至于违约期限超过多长时间便可单方面自动解除合同,目前比较常见的是10天或者15天。对于买卖双方来说,这个数字一定要引起充分重视,因为单方面解除合同之后,还会面临较为严厉的处罚,如大多数合同中都规定违约方必须支付高额的违约金。
违约金额高低有度
违约金是不是定得越高越好呢?其实不一定。
上海德佑地产签约部主管奚玉传表示,在二手房买卖合同中,会针对逾期付款、延迟办理过户手续、逾期交房等行为,都会约定相应的违约责任。
如果从自身角度出发,将对方违约责任定得越高对自己越有利。比如卖家可以要求买家逾期付款的违约金定为每逾期一日,支付总房款的千分之一,这比央行规定的逾期罚息标准要高得多,有些甚至高达千分之五,这就更高了。这样的标准是不是对自己很有利呢?其实不然,因为买卖合同中对违约责任的约定是对等的,如果买家要求卖家承担较高的违约责任,那么,卖家同样可以在合同中约定买家承担较高的违约责任。
但必须注意的是,如果对违约责任约定得过低,则有可能产生无法真正起到约束作用的尴尬局面。有律师告诉记者,有些带租
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