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中美城镇住房保障方式的效率和公平比较分析 　　摘 要：依照效率性和公平性两个标准，对中美住房保障方式的比较分析结果来看，公共廉租房是目前解决城市弱势群体住房问题的最佳选择。它的推广需要积极改变住房消费观念，建立多层次、分阶段的住房保障体系，强化政府尤其是中央政府的主导作用，推进住房金融市场，健全住房保障法律体系。 　　 　　关键词：住房保障；公共廉租房；效率；公平 　　中图分类号：C913.7 文献标识码：Ａ 文章编号：１００６－３５４４（２０11）０5－００34－06 　　 　　自改革开放， 特别是1998年我国全面实行住房货币化改革以来，为保障低收入群体的住房需求，我国一直在积极建立以经济适用房和廉租住房为供应体系主体的城镇住房保障制度。然而，实践表明，目前我国住房保障制度尚不够健全， 特别对城市外来弱势群体仍存在普遍的制度性排斥和缺失。 本文依照效率性和公平性两个标准， 对我国与美国的住房保障方式进行分析与比较， 以求获得某些有益的启示。 　　一、美国公共住房保障方式的效率性和公平性分析 　　美国是自有住房比例较大的国家， 实行商品化为主的住房保障形式， 已形成较为完善的住房制度和政策体系。不过回首20世纪，从最初的正统公共住房计划，到补贴住房建设计划和房租补贴计划，再到政府主导的抵押市场模式， 美国的公共住房政策也走过了一条颇为曲折的探索道路。 由于效率性和公平性是衡量政策有效性的两个主要标准（李莉，2010），下面依照这两个标准对这四类计划进行分析与比较。 　　（一）正统公共住房建设计划 　　美国的正统公共住房建设计划是由政府出资并直接建设以低租金住房为主的住房保障方式。 它是在1929年美国爆发了严重的经济危机， 大萧条导致各大城市普遍出现严重的住房短缺， 众多美国人无家可归的背景下提出来的。在该计划里，政府既是公共住房的建设者，也是公共住房的所有者和管理者。 　　就效率而言， 正统公共住房建设计划可以在短期内较快地增加住房供给， 迅速缓解低收入阶层的住房短缺问题。但是，对于政府而言，直接投资建设公共住房需要大量的资金投???， 政府的财政负担过高。另外，一旦经济形势好转，这些低租金的公共住房由于造价较低、品质较低曾常被大量闲置，造成资源的巨大浪费。 　　从公平性来说， 正统公共住房建设计划在实现社会居住公平的目标方面效果甚微。（1）部分该计划所建设的住房质量接近于美国中产阶级住房的品质，这种保障过度的做法直接损害了收入略高于公共住房申请上限的家庭利益。 同时受益的低收入家庭懒得改善家庭收入， 因为一旦收入提高就会失去公共住房，结果是形成一种恶性循环。（2）整个20世纪的美国正统公共住房建设没有改善种族居住隔离的问题。 由于隔离本身就是对少数民族公民权利的一种侵犯， 所以该政策的公平性目标也就大打折扣。（3）政府投资建设公共住房，在无需交税的情况下进入市场与私人房地产开发商竞争。 这种做法使得开发商的投资利润降低， 对开发商的不公平直接造成该计划始终受到房地产开发商的攻击。 　　（二）补贴住房建设计划 　　1968年美国的住房法引入了补贴住房建设计划。该计划通过利息补贴的方式为公共住房的建设环节提供资金， 以刺激私人开发商或非营利性机构参与公共住房的建设与供应。 在补贴住房建设计划中，政府不再是公共住房的建设者、所有者和管理者三位一体的角色，而只是住房的管理者。 　　从效率性方面分析， 政府补贴的吸引使得私人开发商对该计划的参与热情大增， 住房供应量也较快增加，住房短缺明显缓解。在美国住房发展史上，实施该计划所增加的住房供应量甚至比正统公共住房建设计划还要多。 仅在1968～1973年短短5年的时间里，补贴住房建设计划就资助新建住房6928万套，利用存量住房约28万套； 而1933～1956年超过20年的时间里， 正统公共住房建设计划仅建成住房约4214万套。 　　然而， 补贴住房建设计划在具体实施过程中很快暴露出建设资金被挪用以及监管成本过高等诸多问题，恰恰体现了该计划的低效率。在该计划的实际操作过程中， 为了保证接受财政补贴的建设者按照规定的标准建房，政府付出了巨大的监督成本，然而开发商通过各种手段挪用或转移政府的补贴等情况仍时有发生。 而由于政府的补贴是先进入住房建设环节， 这种间接方式使得补贴不可能全额到达目标人群手里。著名经济学家弗里德曼指出：在补贴住房建设计划的实施过程中， 住户得到的好处远低于政府为提供补贴所付出的代价。 　　从公平性方面分析， 由于此时政府还在试图通过正统公共住房计划解决低收入家庭的住房问题，补贴住房建设计划针对的目标是中等偏低收入家庭（开发商更愿意建设针对较高收入家庭的质量较好、利润更高的住房），而把低收入家庭排除在外，结果产生了新的不公平。此外