中级会计实务投资性房地产、非货币性资产交换以及资产减值讲解.docVIP

中级会计实务投资性房地产、非货币性资产交换以及资产减值的讲解 　　投资性房地产 　　 　　一、投资性房地产知识网络图 　　 　　 　　二、重要考试点 　　本章是2007年新增内容，其依据是新《企业会计准则》。考生应重点关注： 　　１.投资性房地产的确认条件。 　　２.投资性房地产的初始计量方法。 　　３.采用成本模式对投资性房地产的后续计量。 　　４.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 　　 　　三、重点、难点讲解及分析 　　【考点一】投资性房地产的范围 　　在判定投资性房地产的范围时，应考虑出租、准备转让的特性。主要包括： 　　１.已出租的建筑物和已出租的土地使用权：包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。 　　２.持有并准备增值后转让的土地使用权。注意：闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。 　　 　　【考点二】不属于投资性房地产的范围 　　在判定时应注意：房地产的拆分使用情况、服务条款的制定、控股公司之间的租赁行为、租赁行为发生在企业内部和非租赁行为存在的房地产。具体包括： 　　１. 一项房地产分别使用，且用途不一致的房地产。 　　２. 企业对出租建筑物提供保安和维修等服务，该服务条款在合同中非常重要。 　　３. 母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，应作为母公司的投资性房地产，企业集团的自用房地产。 　　４. 企业自营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。 　　５. 企业出租给本企业职工居住的宿舍。 　　６.房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 　　 　　【考点三】投资性房地产的初始计量 　　投资性房地产初始计量的原则是按照成本计量，其成本为构成投资性房地产的相关支出。 　　 　　【考点四】投资性房地产的后续计量 　　１.采用成本模式计量的投资性房地产 　　企业采用成本模式计量投资性房地产时，企业外购、自行建造等取得的投资性房地产应按《投资性房地产准则》确定的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 　　例：某公司2007年1月1日购入一幢对外出租办公楼，其买价为6000万元，相关税费5万元，预计使用寿命为40年，预计残值为8万元，预计清理费3万元，该公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为300万元，于每年末一次结清。购入当日开始出租。会计分录如下： 　　（1）该投资性房地产的入账成本＝6 000＋5＝6 005（万元） 　　借：投资性房地产6 005 　　贷：银行存款 6 005 　　（2）每年末收取租金 　　借：银行存款 300 　　贷：其他业务收入300 　　（3）提取当年折旧 　　借：其他业务成本 ××× 　　贷：投资性房地产累计折旧 ××× 　　２.采用公允价值模式计量的投资性房地产 　　需注意的是：同类或类似的房地产，主要考虑其地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物； 　　需要特别注意：采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，在资产负债表日应确认其公允价值变动损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得转为成本模式。 　　 　　【考点五】投资性房地产的转换和处置 　　１.投资性房地产转换 　　（1）转换日的确定 　　①投资性房地产转为自用，转换日是生产经营的开始日。②有其他用途的房地产转为出租，转换日应当为租赁期开始日。③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指停止使用日。 　　（2）转换形式的确定 　　①投资性房地产开始自用。②作为存货的房地产，改为出租。③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。④自用建筑物停止自用，改为出租。 　　（3）投资性房地产与其他资产之间相互转换的会计处理 　　①成本模式下：应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。②公允价值模式下：应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。③自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产：投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。 　　相关的会计处理： 　　①将作为存货的房地产转换为投资性房地产： 　　借：投资性房地产――成本 　　存货跌价准备（原已计提跌价准备） 　　（或）公允价值变动损益（差额） 　　贷：开发产品（账面余额） 　　资本公积――其他资本公积（差额） 　　②将自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产： 　　借：投资性房地产――成本（公允价值） 　　累计摊销、累计折