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商业银行房地产信贷风险管理 摘要：近年来，随着我国经济快速稳定的发展，房地产市场迅速发展，我国商业银行在房地产中的信贷业务得以迅速扩张，房地产信贷规模越来越大。由于我国房地产市场机制发展不完善，房地产融资模式过于单一，融资渠道狭窄，过分依赖银行，加之缺乏科学、合理、规范的经营，再加上商业银行房地产信贷管理的不完善，房地产业对银行的高度依赖性势必会带来潜在的信贷风险。 关键词：风险管理、商业银行、房地产信贷 一、商业银行房地产信贷扩张情况 1998年以来，随着我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大的刺激了房地产业的快速发展和相应的房地产投资的高速增长，为之提供相应金融服务的房地产贷款也随之持续快速增长，已成为商业银行扩张最快的业务。 表1 1998—2007年商业银行房地产贷款扩张情况 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 房地产贷款/万亿元 0.27 0.37 0.59 0.90 1.27 1.85 2.38 2.77 3.68 4.80 房地产贷款增幅/% 31.80 36.70 61.90 50.80 40.50 44.70 28.70 16.10 22.10 33.60 各项贷款增幅/% 15.50 8.36 6.08 12.98 16.92 21.10 11.57 9.75 15.72 16.16 房地产贷款占各项贷款比重/% 3.12 3.95 5.94 8.01 9.67 11.64 13.42 14.23 16.33 18.34 房地产开发贷款余额/万亿元 0.22 0.23 0.25 0.34 0.44 0.66 0.74 0.93 1.41 1.78 房地产开发贷款增幅/% - 3.90 7.73 34.84 30.25 48.95 12.12 25.68 51.61 26.24 房地产开发贷款占各项贷款比重/% 2.60 2.50 2.54 3.03 3.37 4.15 4.17 4.78 6.26 6.80 个人住房贷款余额/万亿元 0.04 0.14 0.34 0.56 0.83 1.19 1.64 1.84 2.27 3.20 个人住房贷款增幅/% 225.192 218.78 148.67 65.77 47.71 43.91 37.82 12.20 23.37 33.04 个人住房贷款占各项贷款比重/% 0.49 1.45 3.40 4.98 6.30 7.48 9.24 9.45 10.08 11.54 个人住房贷款占消费贷款比重/% 58.12 96.45 79.74 81.55 78.73 75.64 82.49 84.15 94.19 92.35 个人住房贷款占中长期贷款比重/% 2.06 5.66 12.10 14.24 17.01 18.77 21.38 21.03 21.31 22.97 数据来源：国家统计局历年统计公报（/tjhg/）、历年（中国货币政策执行报告）（）披露的数据计算整理 首先，从房地产开发贷款看，其增幅明显高于同期各项贷款平均增幅，占各项贷款的比重也大幅增加；其次，商业银行个人住房贷款余额也直线上升；再次，个人住房贷款占消费贷款比重已达90%以上，占中长期贷款的比重也达到了22.97%（见表1）。 二、对商业银行、房地产信贷、风险管理的理解  在我们来看，商业银行的定义主要包括以下几点：第一，商业银行是一个信用授受的中介机构；第二，商业银行是以获取利润为目的的企业；第三，商业银行是唯一能提供“银行货币”的金融组织。商业银行房地产信贷主要包括法人客户房地产开发贷款和自然人客户个人住房按揭贷款。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。 风险与风险管理的内涵：风险是在特定的时间和特定的环境存在的，可以测量的实际结果与人们预期结果的离差或是实际结果偏离预期结果的概率，是一种面临损失的可能性状况。风险管理可以定义为有关纯粹风险的管理决策，从本质上讲，风险管理是应用一般的管理原理去管理组织的资源和活动并以合理的成本尽可能减少灾害事故损失和它对组织及其环境的不利影响。风险管理的程序主要包括：（1）制定风险管理计划，（2）识别风险，（3）衡量风险，（4）选择对付风险的方法，（5）贯彻和执行风险管理的决策，（6）检查和评价。 三、商业银行房地产信贷风险成因 2008年，美国次贷危机对全球经济造成了巨大冲击，美国几家上百年的银行破产，其中房地产降温是引起次贷危机的原因之一。房地产市场的降温，使贷款者无力偿还