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房地产市场调控中的政府责任与市场机制 　　摘要：我国房地产市场在快速发展与壮大的同时存在着一些不容怨视的问题，需要通过市场和政府两个方面的调控加以解决。文章在分析了市场在房地产运行中的作用机制及“市场失灵”的表现后，进一步分析了政府在房地产运行中的作用及宏观调控的措施及其效果，根据以上的分析提出了从市场和政府两个层面完善我国房地产市场发展的政策建议。 　　关键词：房地产市场 　　市场运行机制 政府宏观调控 　　中图分类号：F293.3 　　文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914(2011)03-277-03 　　 　　一、引言 　　 　　随着我国工业化与城市化的进程不断推进．房地产市场在住房制度改革后得到了快速发展与壮大。房地产业作为我国经济发展中的基础性产业和支柱产业，对我国经济发展的影响重大。房地产市场的健康发展与否，直接关系到我国的国计民生。现阶段，我国房地产市场运行过程中，出现了一些不容忽视的问题。直接表现为房价的居高不下，此外还存在着供需不平衡、供给结构不合理以及房地产商不公平竞争等一系列问题。面对这些仅靠市场机制已不能解决的问题，政府从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策以及住房保障政策等方面，对我国房地产市场进行了调控干预，但调控效果并不理想。因此，房地产市场要取得预期的调控成效．必须从市场和政府两个方面同时进行。对于如何有效发挥市场机制和政府宏观调控对我国房地产市场调控的作用也就成为了热点研究问题。 　　研究我国房地产市场调控的文献较多，大致可分为两类，一类是从市场和政府两方面进行分析的。另一类是单从政府调控分析的。 　　 　　(一)从市场和政府两个层面对房地产市场调控的研究 　　赵传伟(2006)从市场和政府两个方面的运行机制对房地产市场调控进行了研究。从房地产市场运行机制来分析，他认为企业和个人追求利益最大化是市场经济的基本特性，但是在这个过程中，房地产商为获取更高的私人利益而提供虚假商品信息，甚至违反相关法律法规则说明了其运行的不规范性。此外，我国房地产市场的运行并不是一个完全竞争的市场??其商品的价格也不能反映商品的真实信息，这必然导致了我国房地产市场发展的不正常。从政府对房地产市场的宏观调控机制分析，作者提出正是由于市场经济条件下，市场存在着以上的不足，因此需要政府对此加以宏观调控。而我国由于地方政府与中央政府的政策目标差异，使得政府调控房地产市场的效果并不理想。因此作者提出需要在市场机制和政府运行机制两个方面对房地产市场进行调控才能取得相应的成效。张跃庆(2005)认为价格是市场经济的核心问题，对于很多开发商和学者提出的房地产价格只能由供求决定的说法，他认为是不符合市场经济运行实际的。他提出房地产商品价格与一般商品价格一样，都是由成本+利润构成的，而之所以我国的利率机制对房地产调控不起作用的原因是房地产开发贷款利率不是由房地产商负担的，而是转嫁给了消费者。他认为只有提高房地产市场化的水平。国家宏观调控政策和市场机制，就一定能够对房地产业发生国家预定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地产市场运行的基本情况后，认为需求结构的变化主要与住房价格有关，与硬性指标关联不大，单靠行政的手段使需求适应供应结构的调整难以达到目的，并对促进房地产市场健康发展提出了相关政策建议。此外，李旭辉(2008)从房地产行业垄断枧角，提出要斩断产业链条，用市场机制重新整合房地产业．并提出房地产的项目规划、设计、施工与销售、物业管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代税费；成立房地产业市场管理局，实现准公共产品的特许化管理等政策建议。可见，从市场和政府两个层面研究的文献并不多。以上学者的研究从不同的视角分析了市场和政府对房地产市场的调控作用，但是对二者在房地产市场调控中如何作用的机理并未涉及，且提出的政策建议未能有效结合市场机制与政府责任在房地产市场调控中的作用来制定对策。 　　 　　(二)从政府层面对房地产市场调控的研究 　　目前大多数的文献研究集中于政府在房地产市场调控中的责任。俞露(2008)从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策和住房保障政策四个方面对政府调控对房地产市场的影响进行了效应分析。黎显扬(2010)分析了房地产宏观调控的必要性与可行性，提出房地产宏观调控的主要途径分为直接调控和间接调控两种方式，直接调控手段有价格指导和价格管制，计划，规划以及管理手段；间接调控手段有经济手段和法律手段。张鸿俊(2007)阐述了地方政府对房地产市场的影响．认为地方政府在房地产宏观调控中应进行角色转换，从受益者向监督者转变，以在房地产调控中充分发挥出地方政府作用。陈丹(2009)认为当前中国房地产市场过热。迫切需要政府通过宏观调控予以调解控制，但利