房地产需要更为严厉调控.docVIP

房地产需要更为严厉的调控 　　房地产的泡沫不可以被熟视无睹，任其膨胀到某日破裂，只要调控的预期未能实现，就应当对楼市出台更为严厉的调控政策。 　　 　　2010年元月，在《投资与理财》杂志的当年首期，作者发表了“《蜗居》背后的社会经济问题”一文，把人们关注的目光吸引到了“‘火’在老百姓心中”的楼市问题上。 　　2011年元月，不得已将本年的首期文章再次选定为楼市而写。 　　因为楼市调控拉锯战仍在持续，社会期待的房价松动迟迟没有来临，楼市问题成为2010年老百姓最纠结的事情。“完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨”，“促进房地市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快的上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”这是2010年年初政府工作报告提出的当年工作目标，但在全国两会结束后的第一天，就遭遇到北京一天出现3个“地王”的尴尬。如此“不应景”的市场表现引来了进一步的调控。国资委在2010年3月末明确表态，78家非房地产主业的央企在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，将退出房地产业务。临近年关，从4月的“国十条”到“929’新政，调控政策密集出台，房价依然高企。中国指数研究院提供的数据显示，2010年11月以来，全国楼市成交量在逐步回暖：11月第一周成交量“凝固”，第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升，第三周18个城市成交量开始上升，第四周成交量全面回升；伴随着成交量的反弹，部分城市房价也出现上涨。北京楼市反弹的状况更为明显。中国不动产研究中心报告显示，2010年11月商品房住宅(含经济适用房、两限房)签约套数为11230套，较10月的7680套，大幅上涨了46.22％，商品住宅成交均价达到了21735元／平方米，环比上涨8.51％。进入12月依然延续成交上涨态势。据北京市房地产交易管理网的数据，2010年11月29日至12月5日一周，北京商品住宅期房成交量为3250套，日均成交量为464套，环比上一周上涨了20％，达到了当时连续4周的最高值。二手房网签总量也环比上涨了47％，这已是二手房市场连续s周的成交量上涨。而在上海，多家机构的数据显示，2010年11月末上海市商品房成交面积虽然震荡回落了28％，为23.1万平方米，但成交均价却依旧节节攀升，创下5月17日以来上海商品住宅成交均价的新高(23000元／平方米)，环比前周上涨2％。 　　中国楼市调控屡战屡败，屡败屡战，似乎是解决不了的难题。部分专家学者和开发商寻找的理由五花八门，无非是刚性需求、防通胀、热钱涌入，得出的结论就是中国房价不停上涨是合理的，无数后悔莫及的踏空者正是这个逻辑最好的注解实证。2009年之前，房价快速上涨的主要因素被认为是刚性需求；进入2010年，流动性泛滥又被认为是房价难以打压下去的最主要原因，认定海外热钱、内地暴发户、资本市场新贵是市场的主要流动性来源。其实，来自银行系统光明正大的房贷，包括开发贷款和个人房贷，才是楼市火爆的真正源头。各方面投入房地产市场的资金到底有多少?这并非什么机密，国家统计局网站就能查到公开数据。2009年，开发商获得资金共5.7万亿元，其中，直接从银行获得国内贷款1.13万亿元，利用外资470亿元，企业自筹资金1.79万亿元，定金及预收款1.59万亿元，个人按揭贷款8403亿元。2009年全国商品房销售总额4.4万亿元，来自银行的开放贷款加上个人房贷约有2万亿元，是楼市资金最大的来源。2010年10月的加息，加上对房贷折扣的控制政策，楼市的资金链似乎一下紧张起来。但从历史来看，目前的房贷真实利率仍然处于较低的水平，楼市参与者从历史的比较中依然能感受到“被优惠”。2006年8月之前，央行对个人房贷利率优惠幅度是最低9折，按当时5年以上贷款利率6.39％计算，房贷优惠率是5.75％；2006年8月以后，优惠幅度扩到八五折，但伴随而来的是多次加启。到2008年8月之前，房贷优惠利率达到最高点6.66％；2008年8月后由于次贷危机发酵，央行在5个月内5次降息，并在当年10月将房贷优惠幅度扩大到7折，在当年12月达到近年来的最低点4.16％，并与当时的长期存款利率之间形成真正的“负利率”关系；2010年10月加息之后，名义上第一套房贷款利率八五折，即5.22％，第二套房1.1倍利率，即6.5％，但商业银行真实的最优惠利率却可以达到7.1折，即4.36％。这个利率水平仍然处于近四五年来的谷底水平，而这四五年正是楼市最为火爆的时期。不言而喻，调控的失败就在于房贷的不当。 　　低利率与楼市泡沫之间的关系，无论从经济学理论，还是从实际市场情况来看，在全球都是一致的，美国的次贷危机尤为典型。中国房价有无泡沫或者泡沫是否严重，业界对此一直存在争议。中国科学院于年前发布的一份报告首次直接给出了明晰且具体的