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房屋登记机构的审查职责 　　 摘 要:《物权法》和《房屋登记办法》规定了房屋登记机构的义务和职责，在登记实践中，房屋登记机构对申请人提供的材料如何审查，对于维护当事人合法权益以及登记机构公信力至关重要。文章从《物权法》对登记机构规定的职责以及房屋机构的实际情况，阐述了房屋登记机构在办理房屋登记时的审查职责既不是完全的实质性审查，也不是完全的形式性审查，应为尽到合理审慎的职责。 　　 关键词:房屋登记 合理审慎 审查职责 　　 中图分类号:F293.3 文献标识码:A 　　 文章编号:1004-4914（2012）01-281-02 　　 　　 房屋作为现代社会中个人和家庭的重要财产，其权利的设立、变更和消灭，是当事人必须到房屋登记机构办理了登记才生效的，随着经济社会的不断发展，房屋登记出现了新的登记类型，如何更好地保护房地产交易安全，切实保障房屋权利人合法权益，对房屋机构提出的新的更高的要求，房屋登记机构稍有不慎，就可能面临行政诉讼的危险。对于不动产登记的审查方式，有观点认为明确必须实质审查，对合同的合法性、身份证件的真假等进行实质审查。还有观点认为，实质性审查增加成本，有些问题登记机构是无法进行实质审查，容易出现导致赔偿，主张形式审查。严格上讲，《物权法》没有回答不动产登记是实质审查或是形式审查。《物权法》在第12条对登记机构的职责做了四个方面的规定，查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 　　 一、关于登记机构的审查职责 　　 1.《物权法》第十二条规定了登记机构的审查义务及其职责。第十二条第一款为查验申请人提供的权属证明和其他的必要材料。对于“查验”二字的理解，笔者认为查验是指查看验收的意思，而不是指查验无误，也就是说不要求登记登记机构对申请人提供的相关材料的真伪作出准确无误的判断，这对于登记机构也是不可能做到的。但也不是完全的形式审查，有一些材料是需要的，如对房屋权属证书的真伪应该审查，因为房屋权属证书是由登记机构发出，审查其真伪对于登记机构是一种责任。但对于假造的身份证、结婚证等证件，登记机构是无法辨别其真假的，比如夫妻双方的共有房产，由于夫妻闹纠纷，房屋是登记在女方名下的，按照相关法律规定，共有的财产在处分时，需要共有人同意处分的书而意见。此时女方找来了一个持假身份证的假丈夫，将房屋卖给了善意第三人，并持假结婚证以夫妻名义向登记机构提出卖房申请。此时，登记机构在查验申请人提供的材料时，登记机构要对原来女方原登记档案中留存的相关资料进行核对，如果女方的原登记档案留存有其身份证复印件，登记机构工作人员通过比对，只要尽到勤勉谨慎的审查，是可以核对出申请人与档案留存的复印件的人是否是同一人，但是对于那个假丈夫的身份证，由于登记机构的工作人员不具备检验身份证真假的专业知识，不可能辨认出身份证的真假，也无法辨认结婚证件的真假。据此，登记机构为当事人办理转移登记，在此种情形下，登记机构是没有过错的，再比如如果是某人捡到了某人遗失的房证，并伪造了权利人的身份证，持房屋权属证书，又卖给了第三人，第三人由于相信了房证，和当事人到登记机构申请转移登记，此种情形下，如果登记机构的工作人员没有认真核对原来的登记档案资料，或者虽然进行了比对，但没有将档案中真实权利人留存的证件和申请人进行比对而办理了转移登记，登记机构是否有过错的，还需要区别对待。因此，登记机构在尽到合理审慎的职责时，也不能做到完全比对，如二代身份证与一代身份证头像因年代长而发生了变化，当事人签字也会因时间不同而有很大差别，登记机构不可能具备做笔迹鉴定的能力。 　　 因此，《房屋登记办法》第十一条规定，“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或提供虚假材料申请房屋登记。”但在具体要求实践中，一旦因此发生行政诉讼，各地法院对登记机构的审查责任，究竟到审查到什么范围，也有不同的审判标准，会出现不同的判决结果。 　　 2.第十二条第二款是就有关登记事项询问申请人。对于“询问”二字的理解，是指询问就与登记事项有关的问题向申请人询问。只要是与登记事项有关的问题，登记机关都有权向登记申请人询问，比如申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示、房屋是否有共有人、是否有产权纠纷等。因此询问是法律赋予登记机构的一种权力，同时也是一种义务。也就是说，登记机关询问时，申请人就应该如实回答；如果不询问而发生了错误的登记，就是没有尽到职责。由于登记机构工作人员的素质和业务熟练程度不一，对同一事项的询问会出现不同的结果，对于询问的事项，登记机构应当做询问记录，并且询问完之后，要经