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房地产政策压制下的修复 　　对房地产行业而言，称2010年为“政策年”并不为过，围绕“扩大供给、抑制需求”的调控主题，国家相继打出了多套组合拳，涵盖面之广、打击力度之大，可谓史上调控之最。对房企而言，2010年算得上是“过渡年”，在政策面持续高压、资金面趋紧的大背景下，房企旧有的慢周转、高毛利的盈利模式难以为继，不得不谋求新的转型之路。展望2011年，土地市场热度不减，行政调控仍将延续，保障房建设力度加大，78家央企年内或完全退出，行业的调整和整合正逐步向纵深发展。 　　随着上市房企的年报亮丽成绩单将陆续出炉，一季度地产股的估值修复行情值得期待。 　　 　　房产税呼之欲出市场盼“利空出尽” 　　 　　高呼了一年“狼来了”，2011年伊始，重庆明确表态对高档商品房开征房产税，让业内感叹“狼真的要来了!”1月9日，重庆市市长黄奇帆在人大会上作政府工作报告时提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。 　　据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年～季度出台文件开征高档商品房房产税。目前重庆划分普通住宅和高档住宅的标准为建筑面积144平方米(或套内面积122平方米)，业内人士预计，实际方案起征范围可能在户均200平米以上，或单价超过平均价格3倍的高档商品房，不涉及套数，房产税税率可能在1％左右。 　　同为试点城市，重庆已明确开征高档商品房房产税，而上海有关房产税征收方案的版本则众说纷纭，不过针对增量房征收这一大方向是可以确定的。消息人士透露，上海试点房产税已于2010年12月初获批，并已制定出框架性方案，但有很多细节仍在研究中。上海市发改委日前已就房产税的试点方案，在部分开发商和房产研究机构中展开调研，以进一步完善试点方案细则。 　　“很可能是中央有关部门上个月已批准了上海和重庆先行试点房产税，当前两地皆在紧急研究房产税征收的细节与方式，很可能在当地两会前后推出。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭推断。 　　结合多方意见，我??给出的判断是，房产税对房价的直接打压作用较为有限。短期对于开征城市是利空，主要是心理预期的影响，会抑制部分投资投机需求。长期来看，效果不显著，房产税将先在个别城市试点，累积经验后才会慢慢扩至全国，这一过程需要几年时间，如果税率低，会逐渐被市场消化。同时，房产税开征的传闻已经持续了大半年，在这个过程中预期影响已经逐步释放，短期内出现2010年5月份大幅缩量情况的概率不大。业内人士分析，此次即使房产税细则于一季度出台，无论征收时点、征收范围还是税率都难超市场预期，对地产板块来说，甚至可能因为“利空出尽”成为推动板块上涨的催化剂。 　　 　　土地出让金创天量宏调沦为“空调” 　　 　　　2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4％，实际土地出让面积42.8万公顷，同比增加105％，这是国土资源部部长徐绍史1月7日在全国国土资源工作会议上公布的一组数据。值得注意的是，70.4％的涨幅创下了历史最高水平。 　　“2.7万亿土地出让金本身就是一个非常大的数字，有两层含义。首先是供给大量增加，一反过去五年平稳增长状态，这就从根本上起到抑制房价作用，隐含之意就是2010年市场一直关注点在抑制需求上，实际在增加供给政府的力度也很大，尤其是保障性住房、中低价位住房用地量占比77％。”中金公司地产行业研究员白宏炜分析，“再就是政府收入大幅度增加，1.1万亿的土地出让金增量将大大缓解地方政府的财政压力，地方融资平台断裂的风险降低。此外地方政府将有更多资金用于保障性住房建设。”白宏炜表示，展望2011年的土地市场，预计土地出让金仍将维持较高规模。 　　 　　回顾整个2010年，国土部一系列政策直指“低土地供应”、“高土地价格”、“大量囤积土地”等老大难问题，并首次将“抑制高地价”作为工作重心。然而，这厢管理层频频出台政策给土地市场降温，那厢土地成交额和成交量却不断高升，越调越涨，难怪有人戏称此轮房地产调控为“空调”。 　　高速增长的土地出让金已经成为行业多种体制弊端的集中表现，随着土地价格逐年攀升，周边楼价也跟着水涨船高。从表面上看，每一轮土地市场大战中，夺地硝烟四起，土地出让金突飞猛进地增长，似乎开发商应该承担主要责任。但从源头来看，地方政府对“土地财政”的依赖以及对土地资源的垄断才是催生高地价的罪魁祸首。在目前地方政府垄断土地市场格局未变、“土地财政”模式未变的情况下，土地价格难以出现明显下跌，楼市调控也难免因此大打折扣。 　　 　　1000万套!保障性住房驶入“快车道” 　　 　　2010年年末，住建部部长姜伟新在住建部年终工作会议上指出，2011年要继续