投资性房地产计量理论倾向与现实选择.docVIP

投资性房地产计量的理论倾向与现实选择 　　 在2006年颁布的《企业会计准则》中，新增的“投资性房地产准则”对以租赁或资本增值为目的而持有的房地产的相关会计问题进行了规范。该准则着重解决了投资性房地产的后续计量问题，允许在成本模式之外，在满足特定条件下也可以采用公允价值模式。根据准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，应同时满足以下两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。本文重点探讨了理论上和现实中企业对这两种计量模式的选择。 　　 　　 一、投资性房地产后续计量的理论倾向――公允价值模式 　　 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，对比传统的成本模式，大大增加了上市公司盈余管理的空间。因此在准则尚未实施之前，很多专家学者预测上市公司会偏向选择公允价值计量投资性房地产。从理论上分析，采用公允价值计量，上市公司盈余管理空间的增加主要表现在以下几方面： 　　 1.从近年房地产走势来看。 　　 会计准则规定：“采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。”近年来我国房地产价格呈现不断上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。而且在许多经济较发达的大中型城市中，房地产具有活跃的交易市场，符合使用公允价值模式进行后续计量的条件。与成本模式相比，在房地产价格上升时期，采用公允价值计量可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的所有者权益。从而降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组等融资经营活动。这相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止。 　　 2.从资产折旧或摊销来看。 　　 会计准则规定：“采用公允价值模式计量的投资性房地产，在后续计量中不对其计提折旧或进行摊销???”这也就意味着，企业减少了每期的固定费用，有利于增加企业利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销。因此，在目前的条件下，投资性房地产采用公允价值计量不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税收杠杆”作用。 　　 3.从资产类别转换来看。 　　 会计准则规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按照转换当日的公允价值计价。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”准则还规定：“采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。” 　　 这两条规定就给企业盈余管理提供了一定的空间。企业可以通过与关联方签订租赁合同，将原先的固定资产转换为投资性房地产并使用公允价值模式进行核算。然后，企业在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。通过这两次转换，企业既减少了固定资产的折旧费用，又获得了公允价值变动带来的收益，达到了盈余管理的目的。 　　 　　 二、投资性房地产后续计量的现实选择――成本模式 　　 笔者从网上收集到上市公司投资性房地产项目近几年的相关数据。在2007年，即我国上市公司全面执行企业会计准则体系的第一年，在630家年报中有披露投资性房地产的上市公司中，仅有18家选择公允价值模式进行计量，占比2.86%。2008年，披露投资性房地产的公司增加了60家，但仅新增2家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，占比为2.90%。2009年，采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅为25家，占772家披露有投资性房地产公司的3.24%。该比例直至2010年仍未超过5%，每年增幅较小。为什么上市公司对投资性房地产计量模式的选择，并不是对上市公司盈余管理有利的公允价值模式而是传统的成本模式呢？笔者在研究之后，提出以下几方面成因： 　　 1.公允价值较难获得。 　　 我国会计准则规定：“企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格来确定投资性房地产的公允价值；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定。”该规定似乎表面上解决了公允价值的取得问题，但实际中会计人员很难操作。由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到同类或类似房地产，其实很不容易。这样，仅靠企业会计人员的