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投资性房地产处置的会计处理研究 　　【摘要】 投资性房地产处置主要有出售、转让、报废和毁损四种情形。其中,投资性房地产出售和转让产生的处置收入符合收入准则规定,应当作为企业收入处理;投资性房地产报废和毁损产生的净收益或净损失实质是企业的利得或损失,应当列入营业外收支处理;采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产处置,其累计公允价值变动额或转换日计入资本公积的金额也应一并调整处理。 　　【关键词】 投资性房地产;处置;利得;损失 　　 　　随着我国社会主义市场经济的飞速发展,房地产市场日趋活跃与成熟,企业出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动,这些用于出租或增值的房地产就是投资性房地产,它在用途、状态、目的方面与企业自用的房地产不同。为了规范企业对投资性房地产的确认、计量和相关信息披露,为会计报表使用者提供高质量的会计信息,财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号――投资性房地产》(以下简称“投资性房地产准则”),填补了我国会计准则的空白,但是投资性房地产准则中关于投资性房地产处置的会计处理方法仍值得商榷,本文就投资性房地产处置的会计处理提出了几点想法。 　　 　　一、投资性房地产终止确认的情形及其经济实质分析 　　 　　当投资性房地产处置或永久退出使用,且预期没有来自处置的未来经济利益流入时,已不再符合资产的确认条件,应终止确认投资性房地产。在会计实务中,投资性房地产终止确认一般有以下几种情形。(1)出售。投资性房地产出售主要是指企业为实现投资性房地产最终增值目的,实现经济利益流入企业而进行的一种产权转让行为。(2)转让。企业因现金流量不足或其他原因,通过非货币资产交换或债务重组等形式转让具有增值价值的投资性房地产所有权的行为。(3)报废。投资性房地产由于使用不断磨损,达到其预计使用年限,或其固有结构存在问题不能继续使用,最终不能再给企业带来任何经济利益流入而进行清理的行为。(4)非正常毁损。因自然灾害等不可抗力因素引起的投资性房地产损坏,不再能给企业带来预期的经济利益流入而需要进行清理的行为。 　　投资性房地产退出企业的四种???形实质上是两类完全不同经济性质的业务:一类是为实现投资性房地产增值收益的业务,即出售或转让;一类是不符合资产确认条件而需要清理的业务,即报废或非正常毁损。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼而持有的房地产,企业出租房地产或出售、转让增值后的投资性房地产均是为了实现其投资增值收益目的的日常经营活动。投资性房地产报废与非正常毁损是由于投资性房地产已不能给企业带来预期的经济利益的流入,已不符合资产的确认条件,此种情形下的退出,不是为实现投资增值或租金收益,而是投资性房产在清理状态下一种清理行为。因此,投资性房地产作为企业的一项长期资产,其报废或非正常毁损应当不能认定为企业正常的经营活动。 　　 　　二、现行准则规定的投资性房地产处置存在的问题 　　 　　投资性房地产准则第十八条明确规定,企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。依据企业会计准则讲解中解释,投资性房地产出售、转让、报废或非正常毁损的处置收入均计入其他业务收入,处置资产账面价值及相关税费计入其他业务成本,后续计量采用公允价值计量模式的投资性房地产,还必须将累计确认的公允价值变动损益发生额转入其他业务收入,若存在原转换日计入资本公积的金额也一并转入。笔者认为此处有关投资性房地产处置的会计处理解释规定存在不妥之处。一是投资性房地产报废或非正常毁损处置净损益应当列入营业外收支;二是投资性房地产处置时将累计公允价值变动损益或原转换日计入资本公积转入其他业务收入存在虚增收入之嫌。具体分析如下。 　　(一)违背了收入会计要素的定义 　　收入准则明确规定:收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。企业用闲置资金对外投资、对外转让无形资产使用权等形成的经济利益的总流入也构成收入,而企业处置固定资产、无形资产所有权等形成的经济利益的总流入属于非日常活动中形成的经济利益流入,应当作为营业外收入处理。根据上文分析,投资性房产报废或非正常毁损不属于企业的正常经营活动,其处置收入也并非是企业为实现投资增值收益目的而形成的经济利益流入,其性质实质上与企业处置固定资产等形成的总流入相似。因此,对于投资性房地产正常报废与非正常毁损产生的处置收入列入“其他业务收入”账户不符合收入要素定义。 　　(二)违背了利得或损失的定义 　　新准则引入了利得与损失的概念,明确了收入与利得的区别,费用与损失的区别。新准则规定,利得是指企业非日常活动形成的,与企业所有者投入无关的,可以导致企业当期利润或所