政府要掌握70%住房市场.docVIP

政府要掌握70%的住房市场 　　2010年，房地产调控大年。北京市推出了包括限购、税收、信贷、供地、加大住房保障等一系列调控政策组合拳，彰显遏制房价的决心。政策累积效果已逐渐显现：数据显示，北京新建住房价格指数同比涨幅连续7个月回落，由5月份的22%降至12月的9.9%。但从全年看，同比涨幅仍然达到18%，房价上调的冲动依然强烈。土地出让金也刷新历史，总额突破1600亿元。 　　飙升的数字背后，是否意味着调控政策再度失效？综观2010年一年来北京市住房生态结构的变化，此结论又难以立足：2010年，北京全面完成年初制定的“政策性住房用地占全市住宅用地的50%以上、新开工建设政策性住房占全市住宅新开工数量的50%以上”两个“50%”目标，完成保障房用地供应约1332公顷，新开工各类保障性住房22.5万套，超额完成全年新开工13.6万套的任务。 　　2010年，北京土地市场“地王”的声音在调控中渐趋微弱。国土部门采取“多招标、少拍卖”、“综合评标”、“限房价、竞地价”等土地出让新规则，有力地防控了多起可能出现的“地王”事件。 　　2011年1月中旬，正在中央党校学习的北京市副市长陈刚接受了《财经国家周刊》的专访。陈刚不但畅谈了北京住房和城乡建设的现状与未来，更透露出诸多北京“房改”细节。譬如对保障房政策的前瞻设计，对集体建设用地建设公租房的试点探索，以及“十二五”期间北京市对房地产业的重新定位。 　　 　　保障房占比2010年超60% 　　《财经国家周刊》：如果用一个关键词来回顾“十一五”时期的北京市住房市场变化，你会选择哪个词？ 　　陈刚：“十一五”期间，北京住房市场在结构调整方面有明显的变化，每年开竣工的住房中，保障性住房的比重越来越大。“十一五”起步之年也就5万套左右，占比不到10%，到去年这个数字超过了60%。这个结构调整的力度相当大，意味着北京的房地产市场用于解决市民住房需求的数量大幅增加。从数量上看，已经到了可以起决定性作用的局面。纯商品房收缩到50%以下，可以这么理解，自住需求占多数，这就开始回归到房地产本来的属性。 　　《财经国家周刊》：“十二五”时期北京市住房调控的关键词又是什么呢？ 　　陈刚：整个“十二五”的关键词，仍是“调结构”。就是继续增大保障房的比例，在保障房中，继续增大租赁房的比例。北京未来要实现总的目标是“住有所居”，要通过租售并举，在北京工作的不同人群，根据不同收入水平，提供多层次的住房体系。在这一前提下，北京市的商品房市场的价格和秩序就基本可控了。因为到时候整个大市场的70%掌握在政府手里。 　　《财经国家周刊》：可否透露一下在“十二五”期间，北京市计划建设多少套保障房？ 　　陈刚：“十二五”期间北京计划建100万套保障房，每年20万套，占北京住宅投资的一半以上，有些年份可能占到70%。在保障房里面，主要发展公共租赁房和租赁屋，过去我们租售并举，以后我们以租为主。毕竟土地资源有限。 　　现在这一比例还比较低，在30%左右。当前已经大幅度开工，先保证在50%以上。 　　每年的20万套保障房中，有10万套是定向改善，比如棚户区，二环以里的文化保护区及破旧平房，教师队伍、科研单位和困难企业，都是定向解决。这个国家有政策，自有地的困难企业，可以自建分给职工，这块实际上没有划入公租房，但也是这个性质，因为它不能上市，或只能卖给国家。包括中直、国管、一些企事业单位。这个全部用于公租房也不现实，但有大部分是用于租赁，资产要循环利用。解决真正住房困难的人群。 　　另外10万套给社会公开摇号，其中有6万套是公租房。这里有多种途径，国家也有相关规定，我们财政上有一块，允许拿出土地出让金的10%，也可以通过银行贷款和吸引社会资金，当然价格必须按照北京市公布的公租房价格，租金比市场价低30%左右。 　　《财经国家周刊》：你预计大规模建设保障房最终会对北京的高房价构成怎样的影响？ 　　陈刚：其实要看量，如果只有20%的量怎么能抑制高房价？未来很明确的一点是，保障房的位置就在高房价楼盘的边上，高房价很多是心理预期炒作而成，这样对比很明显，你开2.5万元/平米，我开7000元/平方米，试试看！但目前是量不够，多数都是2.5万元、3万元的房子，市场肯定是被拽着走。 　　所以结构调整必须是深度的。我认为中国的房地产若要长治久安、可持续发展，就要把结构调到以居住为主的房子占到市场总量的70%左右。剩下的30%，第一很难涨上去，第二要涨就涨吧。那时高房价楼盘也对市场不会有多大冲击。 　　现在有的地方出台不同的税收思路，都可以探索。但我还是认为结构调整最重要，比如新加坡70%的住房是保障房性质的，剩下30%无所谓。 　　北京市“十二五”期间，保障的成分将占到市场的60%到70%，这是有中国特色的社