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ABS融资模式在廉租房建设中的应用 　　提要资产证券化对于加快我国廉租房建设速度具有十分重要的作用。本文探讨在廉租房项目中应用ABS融资模式的优越性和可行性,提出廉租房项目资产证券化的基本运作程序和基本模式。 　　关键词:ABS;廉租房;融资 　　基金项目:河南省政府咨询项目招标课题(B304);河南省社科联调研项目(2009SKL3249) 　　中图分类号:F83文献标识码:A 　　 　　一、引言 　　 　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。到2008年底,廉租房政策的实施已经取得了阶段性成果,以实物方式解决了250多万户的住房困难,同时累计向229万户发放租赁补贴。但从总体上看,廉租住房建设还处于起步阶段。根据测算,要实现廉租房对象“全覆盖”,每年需要建设资金500亿元。截至2007年11月底,我国累计投入廉租住房资金为154亿元,2008年、2009年中央政府分别投入300多亿元,廉租房建设资金缺口很大;而资产证券化(ABS)是指以目标项目所拥有的资产为基础,以该项目资产的未来收益为保证,通过在国际资本市场上发行高档债券来筹集资金的一种项目证券融资方式,具有融资成本低、融资风险低、充分利用国际资本市场的特点。本文将ABS模式引入廉租房建设中,力图寻找一条解决这一瓶颈的有效途径。 　　 　　 　　二、廉租房建设引入ABS模式的优越性 　　 　　(一)降低融资成本,分散融资风险。廉租房政策作为全国保障性安居工程的核心组成部分,正在日益受到关注和重视。据规划,2009～2011年间全国廉租房的投入约2,150亿元,应对金融危机的国家4万亿投资构成中有4,000亿元是用于廉租住房、棚户区改造等保障性住房,廉租房项目资金占用时间长、投资回收期长。采用ABS模式只涉及到原始权益人、特设信托机构SPV、投资者、证券承销商等几个主体,容易操作,其债息率较低,从而最大限度减少了酬金、差价等中间费用,使融资成本降为最低水平。 　　ABS项目原始权益人自身的风险与廉租房收益的风险是隔离的,清偿追索权仅限于廉租房融资项目的资产和收益,投资者不能追索到项目原始权益人的其他资产,原始权益人所负担的资产运作风险大为降低;ABS项目的投资者是资本市场上的债券购买者,数量众多,债券可在二级市场流通,通过SPV的“信用增级”使投资者免受廉租房资产质量风险的损失,从而可以在许多债务人中间分摊违约风险;廉租房项目资产证券化后,政府通过对证券市场的监管,达到调控廉租房融资规模和投资规模的目的。 　　 　　(二)利用国际资本市场拓宽融资渠道。廉租住房保障资金来源包括:年度财政预算安排的廉租住房保障资金;提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金;政府的廉租住房租金收入;社会捐赠及其他方式筹集的资金。目前,廉租房融资体系中,以财政预算为主(约占46%),融资渠道比较单一,形成了需求与供给之间的矛盾。ABS模式在证券市场为廉租房建设的融资提供了新的选择。 　　评级机构在对ABS进行信用评级时,考虑的是现金流的质量和交易结构的安全性,而与原始权益人自身的信用等级无关,加上SPV的很高资信等级,使ABS融资风险仅涉及项目未来现金收入的风险,从而大大提高信用级别。由信用级别高的专业金融担保公司担保SPV按期按量支付本息,使ABS项目的信用级别提高到金融担保公司的水平,从而可以使信用等级较低的机构可以进入高等级的资本市场。这样,我国的廉租房项目就可以进入国际高档级证券投资市场,充分利用国际资本市场。 　　(三)促进廉租房项目管理水平的提高。ABS融资是一种非公司负债型融资方式,原始权益人与SPV之间是在ABS交易中真实的买卖双方,即使预期的现金流无法弥补投资者的本息,原始权益人也不受追索。通过资产证券化,可以明晰廉租房项目产权,增强项目管理者和投资者的风险防范意识,提高投资效率。投资者虽然不拥有股权,也没有投票参与决策的权利,但由于他们的收益安全与资产服务人的资产管理情况密切相关,他们会更关注廉租房项目的经营情况,这有助于促进项目管理水平的提高。 　　 　　三、廉租房建设引入ABS模式可行性 　　 　　将廉租房开发贷款证券化可以加强这部分金融资产的流动性,转移和降低商业银行的潜在风险,有利于防止银行不良贷款的再生。同时,房地产证券化还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持,从而拓宽其融资渠道。 　　(一)廉租房项目良好的盈利能力和稳定的收益预期符合ABS融资基本要求。从廉租房的产权特征来看,我国的廉租房只租不售,因此其产权具有相当的稳定性。如果国家不出让土地使用权,只是委托房地产开发商进行廉租房建设