海南项目投资开发整体策划.docVIP

******项目投资开发整体策划 （2018年4月8日） 一、项目概况 1、项目地理概况 ****市，位于海南省的东南偏东部沿海，市域总面积为4443.6平方公里，其中海域面积2550平方公里；属热带海洋季风气候，年平均气温24℃。***有众多著名旅游景点，海岸线和海湾开发区在海南屈指可数，素有中国的长寿之乡、华侨之乡、温泉之乡、咖啡之乡、槟榔之乡、书法之乡、海南美食天堂、中国冲浪之都等美誉。 2、项目简介 本项目位于**毗邻***国道，交通便利，生活服务配套齐全。总占地面积约8亩，净建设面积6亩，拟开发建设由6栋3层建筑（暂按3层考虑，其中1栋临街商铺，5栋住宅）组成的封闭式居民小区，总建筑面积约5000平方米。 二、项目投资开发环境 1、政府政策依据 在地方政府盘活农村闲置土地、引导农民增收创收和建设美丽乡村的精神指引下，在加快海南省国际旅游岛建设的战略指导下，我们与本地农户一同利用闲置土地（报建）开发建设度假式、养老型住房，实现当地农户增收创收。 2、市场环境与背景 1）由于大规模的小户型商品房开发建设入市，2016年2月海南省政府出台了“两个暂停”政策（一是暂停办理新增商品住宅用地审批，二是暂停新建商品住宅项目规划报建审批），导致目前正规商品房稀缺的局面。 2）由于海南得天独厚的地理环境和自然气候，在旅游地产和养老地产的强大刚性需求的驱动下，在地方政府新一轮的限购和限贷政策挤压溢出效应影响下，海南小产权住房悄然发展，目前已出现了供不应求的紧俏局面。 3）***地区由于特殊的人口结构，即外地和华侨人口较多，小产权接受程度较高，所以小产权住房市场发展相对成熟。依托当地成熟的开发流程和专业化市场运作，利用密切的政商关系和社会资源，实施“短、平、快”的建设开发模式，能顺利地取得超预期的投资效果。 三、项目发展定位 1、客户定位 本项目主要针对来海南休闲、度假和养老的人群，年龄通常是50~65岁的中老年人和家庭。 2、产品/户型定位 结合中老年人的实际使用情况，户型通常是一房一厅或两房一厅的小户型，面积约50~70平方米，需配备电梯。 3、形象/品牌定位 开发业主购买安心、使用放心、居住体面的房子，打造相对高端的小区；尽量完善相关报建手续和程序，规避合同纠纷和责任风险，树立品牌形象和品牌观念。 4、价格定位 根据目前市场价格，毛坯约***元/平，本项目价格预计***元/平，单套总价控制在30万左右。 四、营销策略 1、销售计划 在项目完成基础工程后（项目启动后第3个月）即开始销售，争取最快时间投放市场，计划3个月时间销售完毕。 2、销售渠道 1）委托专业销售置业团队；2）发挥老带新客户合作；3）部分内地友人代理。 3、销售推广 1）专业销售置业团队进行常规市场宣传、推广与销售。 2）老带新和友人代理优惠奖励。 3）为快速回笼资金举认筹和诚意金等活动。 4）为增值溢价推出赠送菜园的创新销售。 4、销售（中心）接待 1）租赁一处商铺做为接待中心，宣传和展示项目情况，包括户型和模型展示、销售讲解、合同洽谈、财务收银等。 2）项目现场设置实地看房通道，让客户实地了解项目的地理位置、开发进展和建筑及户型特点。 3）必要时安排车辆负责接待中心和项目现场之间的专线服务。 五、开发建设与经营管理 1、拿地模式：农户以土地置换商铺与住房（约1000平方米），需签订合规完备的合作协议。 2、勘察与建筑设计（报建）：与当地专业和有经验的设计单位或个人进行一体化合作，负责或协助完成户型设计和方案报建，出具有关的建筑和结构施工图纸。 3、建筑安装工程施工 1）选择在当地信誉和口碑优良，资金雄厚（有一定垫付能力）的实力建筑承包商进行总承包施工； 2）重视过程质量控制和现场安全文明施工管控，确保零事故； 3）电梯、室外及园林景观工程等可另行发包专业单位施工； 4）总体开发建设周期为6个月（关键路线）：设计与方案报建1个月，基础施工1个月，主体施工1个月，建安与装饰施工2个月，室外工程1个月，验收与入伙1个月。 4、销售周期 项目基础工程完成后即全面铺开销售，计划销售3个月，即项目室外工程完工时销售完毕，与项目竣工入伙无缝衔接。 5、物业管理 组建临时的物业管理团队，负责提供项目入伙后小区的安全、保洁、贴心、管家等物业常规服务和增值服务。 六、投资成本分析 1、全项目成本汇总 科目名称 成本项目 费用金额（万） 合计（万） 备注 土地费 拿地费用 / / 前期费用 三通一平、临设 * * 勘察设计费 * 项目报建费用 * 建筑安装工程费用 土建工程 * * 安装工程 * 精装工程 * 基础设施费 室外工程 * * 景观工程 * 配套设施费 公共绿地 * * 期间费用 销售费用 * * 管理费用