中国启动物业税难点与对策分析.docVIP

中国启动物业税的难点与对策分析 　　摘要:目前,开征物业税已成为中国社会各界普遍关注的焦点问题。中国开征物业税应该借鉴其他国家经验,同时与中国实际相结合,择机出台统一规范的物业税。开征物业税是中国财产税制走向现代化、国际化的重要一步,是规范和完善中国房地产税制的必要手段,但在中国开征物业税仍然存在着一定难度。 　　关键词:物业税;难点;对策 　　中图分类号:F810.42文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)27-0028-02 　　 　　一、何为物业税 　　“物业”一词来源于香港和东南亚,其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其配套的设备、设施和场地等。物业税,各国的叫法也不同,主要称“财产税”(Property Tax)、“房地产税”或“不动产税”(RealEstate Tax),主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,纳税数额随房产的升值而提高。比如公路、地铁通车后,沿线???土地价格就会提高,相应地,每年应缴的物业税也会跟着提高。财产税不仅可以充当促进经济转轨的推进器,还可以用来调控经济运行中的各种矛盾。开征物业税,是世界各国普遍的做法,也是筹集地方政府收入的主要手段。 　　二、开征物业税的必要性 　　财产税作为最古老的税种之一,最初征收的目的在于增加收入,保证国家财政需要。中国没有开征遗产税和赠与税,因此开征物业税事在必行。 　　1.完善中国税制的需要。一个现代化的完整的税收体系,应该包括三大部分,即完善的商品税类、所得税类和财产税类。中国经过几十年的改革与完善,商品税制与所得税制已经取得相当的进展,但是财产税制的建设却长期处于相对滞后的状态。这种滞后与中国当前的财产税尤其是对私有财产产权的明晰与保护的立法滞后有关。目前中国已经修改宪法,完善私人财产保护制度的研究与实施过程已经启动,这就为开征物业税创造了有利条件。 　　2.有利于资源的合理利用。据了解,中国城镇居民现居住关系还是相对紧张的,但居民住房浪费现象却非常严重。而迫使这部分闲置资源投入使用的好办法,就是对持有环节提高税负,减轻流转环节的税负。如果把闲置房屋动员出来,在租赁市场、二级市场充分流转,就不会有这么多老百姓没有房子住。我们的总量资源并不少,起征物业税就是为了促进存量资源的优化利用。此外,中国人口众多而且城市化速度不断加快,但资源非常匮乏。把消费限制在合理限度内只有两个办法,通过征税,或者通过新建。对中国大多数老百姓来说,通过适度征税的办法来节约资源,这是经过比较以后的政策举措。 　　3.调节收入分配,维护社会公平的需要。随着经济的发展,中国的税源正在发生变化,突出表现为个人收入的不断扩大,社会财富总量中的不动产形式、特别是房产在财富中的比重的上升,只依靠个人所得税调解分配是远远不够的,在个人所得税不完善的情况下加快物业税制度的建设,使其成为主体税种,发挥其再分配功能,补充个人所得税再分配功能的缺陷。 　　4.有利于抑制房地产投机行为。在中国的城市发展进程中,由于目前不规范的市场环境,已经出现了房地产投资过热的现象,一些城市居民购买房产并不是为了生活消费,而是为了进行投资,以至出现了“温州炒房团”这样的专业炒家。近乎疯狂的炒楼行为导致许多城市房价飙升,增加了实际需求者的购房成本。从国际惯例看,物业税主要是针对大户型的、多套的住宅和用于投资、出租等经济性房屋在保有环节征收,而对于单套的、小户型的、自住的房屋则采取免征或少征的做法。这样一来,一方面,对于房地产开发商来说,开征物业税后,其所持有的楼盘,持有成本增高,若无法及时售出的话,所需缴纳的物业税便会增加,这样房产开发商“捂盘惜售”等行为将会受到一定的遏制。另一方面,对于炒楼者来说,也增大了其囤积住房的成本,房子如果不能及时出手的话,每年一大笔物业税将对炒楼者形成一种巨大的压力,会促使炒房者手中空置的房屋流向租用市场和一级市场,使得房屋的供给增加,也有利于房屋价格的下降。因此,开征物业税对于投机炒楼行为有一定遏制作用。 　　三、开征物业税的难点 　　1.土地批租制度不适宜物业税的开征。中国虽然具备了开征物业税的条件,但实施起来还存在一定难度。房地产(物业)税的基石是土地制度。从物业税的角度看,涉及两种土地使用和管理制度:一是城市土地采用批租形式,在这种形式下政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱,以便于政府改善公共服务和城市基础设施;二是土地的供应和交易基本上没有限制,但是土地的使用要定期进行评估,在此基础上征收财产税,这会使土地初始价格比较低,但每年都要承担一定的物业税。中国目前实行的是“批租制”。在土地所有权属于国家的前提下,按土地的不同用途,批租期限四十至七十年不等,规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权,而其