推进农村集体建设用地流转的对策建议.pdfVIP

应用研究 省社科应用研究优秀成果选编 （三） 编者按：根据今年年初省委省政府主要领导对省社科联上报的20项重大社 科应用研究课题选题的批复意见，省社科联抓紧组织力量开展了该批重大课题的 申报立项和研究工作，部分中期成果现已陆续形成并上报。本刊现摘编刊登部分 成果的对策建议，以期扩大社会影响并推动我省社科应用研究持续深入发展。 推进农村集体建设用地流转的对策建议 南京农业大学 石晓平 江苏集体建设用地管理制度改革，旨在促进集体建设用地流转，保障社会经 济发展对建设用地的需求和农民收入持续稳定增长。调查表明，江苏农村集体建 设用地流转不畅，主要原因是市场供给不足与需求不强以及政府对用地流转存有 思想顾虑等。改变这种状况的建议如下： 1.拓展存量集体建设用地可流转的范围。借鉴广东 “三旧”改造经验，积极 向国家争取政策，允许包含农民宅基地在内的各类合法形成的集体建设用地，在 规划控制下可以合法流转。在县（郊区）和乡镇范围内允许集体建设用地在流转 和再开发过程中继续保持集体建设用地性质，为农民长期分享土地增值收益奠定 基础，同时也能激励农民以多余的宅基地参与集体建设用地的流转与再开发利 用。 2.改革集体建设用地流转形式，规范土地流转收益分配，保障农民和农村集 体经济的长期土地增值收益。在集体建设用地流转给企业使用时采用“长约短租” 1 的形式进行流转，由村或镇集体经济组织和企业签订 15-20年或更长的土地 使用合约，以保障企业对用地的稳定预期；同时每3年签订一次租赁合同，规 定租金的标准和交付方式，以保障集体经济组织能长期并稳定地获得土地增值带 来的收益，并保证在企业经营不善的情况下能及时有效地收回集体建设用地使用 权，防止集体建设用地的闲置或低效利用和集体资产收益流失。 3.允许和支持村集体通过增减挂钩形成增量集体经营性建设用地。按照村集 体户籍人口人均5平方米的标准（具体可根据各地的市场需求量、建设用地规划 空间和增减挂钩结余指标量等确定），允许村集体形成集体建设用地指标。在符 合镇村总体规划前提下，由村集体投资建设经营性物业进行出租经营或自主经 营。对低效利用、零星分散的村集体经济组织拥有的存量建设用地，通过盘活化 零为整，将存量建设用地复垦置换到本镇 （区）合适的允许建设区域，由原村集 体经济组织按规划用途开发建设并获取土地经营收益。 4.允许和支持村集体通过获取农地转用指标形成增量集体经营性建设用地。 在《土地管理法》修订出台之前，江苏省可以根据国家政策的演变方向规定，在 符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，在县城和镇区周边按照一定比例和 土地使用方向限制下，允许农村集体土地仅办理土地农转非使用手续，不必征收 为国家所有，然后按照国有建设用地出让的方式公开出让给土地使用者，以增加 集体建设用地的数量和土地增值收益。 5.加强集体建设用地二次流转管理，规范二次流转中的土地增值收益分配。 当前集体建设用地二次流转时，原有的集体建设用地所有者并不能获得土地增值 收益。应该完善相关立法或政策措施，仿照国有土地增值收益需要缴纳增值税的 形式，向村镇集体缴纳部分增值收益，从而提高村集体在促进农村集体建设用地 流转上的积极性。 6.平等城乡土地产权关系，赋予集体建设用地抵押权，鼓励银行开展集体建 2 设用地抵押融资。建议省政府尽快出台指导全省集体建设用地流转管理办法，对 于依法获取的集体建设用地，应该按照 “同地、同权、同价”的原则明确赋予其 与国有建设用地完全同等的权能，可以依法抵押融资和依法转让、再转让。鼓励 银行积极开展集体建设用地抵押融资，按照土地评估价值，与国有建设用地相同 比例地向企业发放抵押贷款。 7.监督和规范村集体建设用地收益在村集体经济组织内部分配关系。可出 台相关政策，借鉴昆山经验明确村民在集体建设用地收益中的分配比例，确保农 民能真正分享到集体建设用地带来的收益。同时，加强对集体经济组织的财务收 支监督与管理，确保村集体资产的保值、增值，合法分配与使用。 （课题组成员：诸培新 马贤磊 冯淑怡） 深化财税体制改革的对策建议 南京财经大学 李林木 1994年分税制改革