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晋愉双山项目市场调研报告 2010年08月 一、宏观规划 1、结论 1.1区域属性 双山片区是大渡口区早期规划的工业园期，根据新规划，该片区将是大渡口区未来新城的商贸、文化、行政及居住中心，城市功能将由工业园区向居住配套区转变。 1.2交通规划 2005年-2007年，随着经纬大道、陈庹路等的贯通，区域的交通瓶颈被打破，西区与外部连系得以加强，区域的辐射力向周边区域（大渡口区、高新区、九龙坡区）扩散，区域房地产已由传统住区（大渡口商圈）向二郎-双山片区发展。 1.3产业规划 区域 区域属性 九龙园区 以汽摩、机电和装备制造业产业集群为主的产业发展区域 九龙坡区 （杨家坪及周边区域） 处于转型期的老工业区域 大渡口区 处于转型期的老工业区域 二郎片区 以高新技术、机电和机械制造业产业集群为主的产业发展区域 随着重钢厂、建设厂、铁马厂等重工业企业的搬迁，西区的居住价值得以提升； 重钢厂、建设厂、铁马厂等企业的搬迁，有约10000亩的土地将用于房地产开发，大规模的土地入市，西区将成为重庆房地产开发的热点区域； 区域产业由炼钢等重工业企业向汽摩、机电、高新技术等高新制造业转型，产业人群相应的由普通工人向技术人员、管理人员转变，产业人群购买力得以提升。 1.4人口规划 人口组成 现有人口 规划人口 （至2020年） 比例 未来新增人口 新增人口比例 普通产业员工 14万 75万 82% 51万 81% 老工业人群子女 10万 —— 0% 政府公务员 0.2万 2万 2% 1.8万 3% 企事业单位管理人员 5万 15万 16% 10万 16% 总计 29.2万 92万 100% 62.8万 100% 双山及周边片区现有人口约30万人，规划人口92万人，新增人口约63万人，以重庆人均住房面积标准（27㎡/人）计，区域房地产需求量约1700万方，年均需求约170万方； 双山及周边片区现有人口约30万人，规划新增人群约63万人，以普通产业员工和企事业单位管理人员为主，该类产业人群具备一定的购买力，首次购房者及改善型购房者兼有。 2、区域属性 2.1区域定位 双山片区位于大渡口区和九龙园区、二郎科技新城的交界处，占地约5500亩，四周被陈庹路、大件路、双山路等城市干道怀抱。根据规划，该片区将是大渡口区未来新城的商贸、文化、行政及居住中心，拥有1200亩开放式自然公园和近千亩湖面，将建成可居住人口约10万人的公园式生态新城。 九龙园A区 : 二三产业并举的科技新城区，以工贸业为主体，包括行政司法区、金融业、生态旅游公园的中心区 ； 二郎科技新城：配套完善的以高新技术产业开发为主的综合性科技新城 ； 九龙坡商圈：重庆市五大商圈之一，商业、商贸、服务业等三产为主的城市商业中心 ； 大渡口商圈：重庆市新增商圈之一，重点将打造成集休闲、餐饮、娱乐、购物、商务、旅游于一体的生态休闲文化商圈。 2.2城市功能 双山片区是乡镇企业集中的工业园区，污染大，交通不便。随着重钢的搬迁，该片区被重新定位为“双山城区”，所储备的土地将依托2000亩的双山公园，。 双山片区是大渡口先期规划的工业园区，目前被规划为大渡口区未来新城的商贸、文化、行政及居住中心，区域内土地性质也已由工业用地向居住用地转变，区域城市功能将由工业性质向居住性质转变。全长19.15公里，设18座车站，东起重庆商业中心附近的较场口，西抵重庆钢铁基地新山村。 运行时间：2005年 线路：较场口→临江门→黄花园→大溪沟→曾家岩→上清寺(牛角沱)→李子坝(桂花园)→佛图关→大坪→袁家岗→谢家湾→杨家坪西郊(中学)→动物园(九龙坡区府)→大堰(水碾)→马王场(马王五村)→平安→大渡口(枫丹苑)→新山村(香港城)起于成渝高速公路二郎立交，经高庙村、联芳村、六店村、九坑子，止于大坪大黄路口，全长8.27公里，设计车速60公里/小时，贯穿渝中、沙坪坝和高新区。 经纬大道于2007年通车，和与其相连的迎宾大道加强了双山-二郎片区与高新区、沙坪坝区和渝中区的连系。 3.2.3陈庹路 陈庹路全长达6.48公里，是大渡口区与九龙坡区、渝中区相连接的主要通道之一，也是重庆市规划的主城三纵线之一，其设计车速为60公里/小时，是双向6车道，54米 陈庹路于2007年通车，其贯通后，加强了西区各区域之间（大渡口区、九龙坡区、高新区）的连系。 3.3第三次交通改革 第三次交通变革：基础设施的建设（2010年以后）—交通的进一步完善和优化 交通建设 连通区域 完成时间 影响 袁茄路拓宽工程 袁家岗-茄子溪 三期工程已开建，预计2012年初完工 将使大渡口与渝中区、杨家坪交通更加快捷 轻轨2号线延长段 大渡口—中梁山 2010年全线开工建设，2013年竣工投入营运 将增强大渡口对中梁