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第四部分：成都市房地产市场需求现状分析 成都市房地产市场需求总体状况 全年商品房平均价格 受宏观政策、房地产开发成本以及供需关系的影响，2004年成都主城区商品房均价达到3731元/平米，同比增长11.1％，其中住宅市场价格均价达到每平方米3241元，353元，增长了10.9％，见图示： 2004年，大成都的商品房（含经济适用房）为2452元/平方米，每平方米上涨了356元，涨幅达16.99％，上涨幅度较成都主城区高出6个百分点，提出经济适用房稀释房价的因素后，郊区房地产住宅市场发展的火热则是六城区住宅均价上涨迅速的主要原因。 价格环域变化趋势 指标 内环以内 内环至二环 二环以外 梯度比（内环为100） 4866 4121 3243 100：85：67 住宅 3846 3495 2972 100：91：77 商业营业房 13132 9381 5822 100：71：44 办公用房 5325 2691 2691 100：75：51 从价格的环域变化来看，住宅的环域价格梯度变化并不明显，说明人们的居住观念已经在改变，城市向外发展的趋势是一种必然，但是，商业营业房的价格梯度落差则较大，内环至二环的价格仅为内环价格的71％，二环以外的商业价格更不到内环以内商业价格的一半，商业的发展更多的将集中在市中心内环以内。 （3）销售、竣工 2004年，市区全年商品房供应面积为717.64万平方米，同比增长4.15％，其中住宅供应485.39万平方米，同比略降0.4％，商品房销售面积为829.66万平方米，同比增长11.92％，其中住宅同比增长%。 （假设1999年增幅为0％） 全市商品房竣工面积为862.45万平方米，下降15.3%，其中住宅竣工面积为700.49万平方米,下降22.0%；商品房销售额306.27亿元，增长51.2%，其中销售给个人294.27亿元，增长49.2%。 结合竣工与销售来看，空置率仍处于较低水平，成都房地产仍然处于供需两旺的良性发展区间。 从住宅的空置情况来看，见下图： 住宅市场的空置情况在1997年和2002年出现两个波峰，1997年之前也出现过连续几年的逐渐攀升，自1998年后，又出现另一个攀涨的趋势，至2002年至最高，但自2002年之后，房地产市场秩序的规范与调整，市场出现了异常火爆的局面，空置情况也逐渐降低，至2004年底降至近9年以来最低水平，从发展的趋势可预测，2005年的住宅空置面积可能会出现反弹趋势，2004年住宅销售面积达1000多万平米，最近3年的空置住宅面积几乎被消化殆尽，而2004年新增的住宅消化率在65％左右，而且第四季度已经出现了供大于求的局面，通过房价收入比推测成都每年的有效住宅需求面积为778万平方米，这说明存在有效需求被前置释放的可能，这些现象也将佐证空置面积会反弹的趋势。 （5）2002－2004年新批预售率情况 新增住宅累计销售率 2003年底 2004年底 2002年 81.74% 93.25% 2003年 94.59% 2004年 65.26% 从上表可以看出，2002年新增的住宅面积至2004年底累计已销售93.25％，而2003年新增住宅面积至2004年底累计已销售94.59％，2004年新增住宅累计已销售65.26％，可见，前两年的新增住宅已进本消化，但是，2004年的新增住宅项目仅被消化掉65％，这主要受到今年供应体量过大的原因造成，另一方面，也受到供应的季节性变化影响，表现为第四季度的大规模放量，导致供大于求局面的出现。 （6）商业营业用房供应体量较大 2004年商业用房供应127.44万平米，同比增长32.6%；销售面积81.38万平方米，同比增长6.3%。供销比达到1.566，供应过量46万平方米，剔除合理空置及开发商自营部分，商业物业的供应仍过量较多，按照商业用房均价10000元/平米计算，占用资金量达到46亿 2003年 2004年 成交面积 成交金额 成交面积 成交金额 郊区商品房交易占总成交比重 28.10% 13.90% 34.10% 18.50% 郊区住宅交易量占总成交比重 29.10% 13.90% 35.40% 18.60% 2004年，郊区商品房合同成交429.85万平方米，同比增长48.19％，住宅成交377.64万平方米，同比增长45.73％，比重上升6.1％个百分点，房地产发展，尤其是住宅的郊区化发展趋势明显。 房地产市场消费者需求情况（成都房交会1300份样本） 年龄构成 年龄构成上以35岁以下够购买的主力军，总占比为64%，其次是受老龄化问题的影响，45岁以上的消费群体也表现出了购买的倾向。但年轻化仍为主要趋势。 职业构成 在职业构成上，企业白领以及公务员成为消费群体的主体特征，