思源天津远洋国际中心公寓部分产品定位研究163p.pptx

一、项目市场现状分析目录C O N T E N T二、项目价值体系梳理三、A区产品发展定位探讨四、B区产品发展定位探讨Ⅰ项目市场现状分析本体条件市场环境京、津、滨三城枢纽；天津城市发展核心区域『本体条件』远洋国际中心三城联动；双向辐射。城市主轴；发展核心。内环核心；城市CBD拓展区『本体条件』项目位于天津城市内环核心区域；与规划城市“一主两副”三个中心区域直线距离均在8公里范围内；且与小白楼CBD核心区隔海河相望。随着天津经济高速发展和快速城市化进程，未来项目所在区域将发展成为CBD拓展区域。约7公里内环核心区约2公里约8公里陆路交通核；海河东岸商贸核心区『本体条件』紧邻内环线、东纵快速路，东侧3公里处为中环线。地铁2号线临本项目设站；地铁3、9号线天津客运站设站，与2号线实现换乘。（2、3号线计划2011年8月试通车）随着天津站后广场改造工程完毕；天津站交通枢纽与新开路传统商贸带之间的资源共享和互补将更加紧密；区域发展将迎来结构优化和升级。天津站交通核东纵快速华 捷 道复兴庄大街新 开 路华 昌 道地块周边发展成熟，商贸、居住氛围浓厚『本体条件』北至华捷道东至东纵快速（新泰路）西至新开路南至华昌道 西侧地块南侧临嘉华国际商业体项目东西两侧均紧邻主干路新开路、东纵快速，交通便捷力极强，商业多集中于新开路沿线。东侧东纵快速路覆盖天津站客运铁路。项目南北两侧为次干路华捷道及华昌道。 北侧局部为远洋新天地高档楼盘，南侧局部紧邻嘉华国际商业中心及远洋新天地项目供热站。周边现状住宅林立。大型高端商务综合体项目『本体条件』写字楼一栋国际甲级写字楼和一栋高标准乙级写字楼组成，建筑面积约8万平米精品商街四层裙楼时尚精品商业街区，建筑面积约6万平米五星级酒店希尔顿酒店管理集团旗下豪华五星级酒店，建筑面积约4万平米高级公寓高标准酒店式公寓，部分与酒店结合建设，建筑面积约3.6万平米打造品质型高溢价产品『本体条件』公寓部分发展目标A区公寓主力发展现金流产品；快速变现与较高的市场价值实现；B区公寓打造市场标杆型产品；实现30000元/平米以上销售均价。『本体条件小结』区位优势和高端综合体属性是项目基础价值核心所在『市场环境分析』城市综合体发展迅速；集聚在城市核心功能板块天津核心区综合体项目主要集中在南京路沿线、南站CBD板块和老城厢板块。南京路沿线是天津都市综合体物业发展较早的区域，也是现状较为成熟的区域；代表项目由津汇广场、天津中心、君隆广场等；老城厢板块是天津最大的旧城改造项目。其中中粮大悦城、仁恒海河广场是板块综合体物业代表；南站CBD板块是小白楼商务区的延伸区域，也是未来综合体物业最为密集的区域；代表项目由嘉里中心、中信城市广场等。仁恒海河广场中粮大悦城本案天津大都会津湾广场津门津塔中信城市广场天津中心君隆广场富力中心已入市项目潜在项目昆仑中心嘉里中心『市场环境分析』住宅、写字楼驱动是核心区综合体发展主流模式科目写字楼主导型酒店主导型商业主导型住宅主导型均衡发展型物业特征写字楼体量比重较高通过写字楼产品驱动项目发展；对交通条件和商务氛围要求较高酒店体量比重较高；通过高标准酒店的打造驱动项目发展；对交通和周边环境要求较高。商业物业体量比重较高；通过商业的经营带动项目发展；对周边人流集中度要求较高。住宅体量占比较高；以住宅的销售带动项目发展；对周边居住氛围及配套设施要求较高。各种物业体量占比相对均衡；分物业相互依托，功能互补；对区域发展成熟度有一定要求市场份额约占25%市场份额市场份额不足10%约占15%市场份额市场份额占比超过30%约占20%市场份额代表项目信达广场、君隆广场、富力中心等昆仑中心、津汇广场等中粮大悦城、津湾广场等大都会、仁恒海河广场等津门津塔、嘉里中心等『市场环境分析』2012年区域市场综合体将形成集中放量保利大都会津湾广场嘉里中心津门津塔仁恒海河广场天津中心中粮大悦城中信城市广场中粮大道富力中心昆仑中心都会轩中信项目、中粮大道、都会轩、津湾广场二期、嘉里中心等集中上市大于100万平米预计大都会公寓部分；大悦城商业、住宅部分；嘉里中心公寓部分入市40万平米津门津塔写字楼部分、保利大都会、富力中心、昆仑中心住宅及公寓部分35万平米09年是区域综合体项目供应集中期，入市项目较多80万平米25万平米20082009201020112012分析：从上图可以看出，2009年是区域综合体物业放量集中期；10年截止11约中旬，区域放量约35万平米，预计2011年区域放量继续呈平缓态势；进入2012年后随着南站CBD板块的法力，区域综合体物业市场将进入新一轮供应集中期。『公寓市场环境』老城厢、南站CBD是主要供给源目前内环核心区域公寓物业主要分布在老城厢板块和南站CBD板块。区域内公寓产品主要分为两类：一类为综合体物业